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Mietminderung wegen sommerlicher Hitze in der Wohnung

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Grundsätzlich ist Hitze in der Mietwohnung kein Mangel, aber es entscheidet auch hier der Einzelfall. Eine gesetzliche Regelung dazu gibt es nicht. Ein Temperaturanstieg in der Wohnung sei grundsätzlich kein Mangel, auch nicht in einer Dachgeschosswohnung, so der Mieterverein München. 

Sollte die Wohnung in den Sommermonaten aber tatsächlich unerträglich heiß werden, könne der Mieter unter Umständen die Miete mindern oder die Wohnung sogar fristlos kündigen. 

Einen Anhaltspunkt bieten die sogenannten Technischen Regeln für Arbeitsstätten. Demnach darf die Raumtemperatur in Arbeitsräumen nicht höher als 26 Grad Celsius sein. Diese Werte könnten laut Mieterverein auch auf Wohnungen übertragen werden. 

Da es sich bei Temperaturen über 26 Grad in der Wohnung um eine Beeinträchtigung der Wohnqualität und somit um einen Mangel handeln dürfte, könne der Mieter auch die Miete mindern. Allerdings gelte das nur für die Tage im Monat, an denen es tatsächlich so heiß sei und nicht für den gesamten Monat. 

Mietminderung von 20 % gerechtfertigt.

Die Gerichte urteilen unterschiedlich. So billigte das Amtsgericht Hamburg eine Mietminderung von 20 % zu, wenn tagsüber stets über 30 Grad herrschen und nachts die Temperatur nicht unter 25 Grad fiele (Urt. v. 10.05.2006, AZ.: 46 C 108/04). 

Das Gericht gab der Widerklage des Mieters statt und verurteilte den Vermieter den Mangel zu beseitigen. Der Vermieter müsse einen fachgerechten, den Regeln der Technik entsprechenden sommerlichen Wärmeschutz anbringen. Der Leitsatz lautet: „Herrschen – jedenfalls bei unzureichendem baulichen Wärmeschutz – in einer hochpreisigen, qualitativ gut ausgestatteten Neubauwohnung in den Sommermonaten durch Aufwärmung des Gebäudes infolge Sonneneinstrahlung Temperaturen deutlich oberhalb der Wohlbefindlichkeitsschwelle, stellt dies einen Mangel dar.“

Das Amtsgericht Leipzig hingegen entschied, dass der Mieter einer Dachgeschosswohnung die sommerlichen Temperaturen hinnehmen müsse, denn wer eine solche Wohnung anmiete, müsse damit rechnen, dass sich dort die Räume im Sommer mehr erhitzen als in anderen Wohnungen. Innentemperaturen von 30 Grad Celsius seien daher zu ertragen (Urteil vom 06.09.2004, AZ.: 164 C 6049/04). 

Das Gericht machte darauf aufmerksam, dass arbeitsschutzrechtliche Vorschriften nicht für Wohnraummietverhältnisse gelten. Diese Sichtweise hält jedoch nach Meinung des Autors keiner rechtlichen Überprüfung mehr stand (siehe oben).

Entscheidend ist: Wer einen Mietmangel bei Vertragsschluss kennt, kann keine Mangelbeseitigung fordern.

Hauptpflicht des Vermieters ist es, den Gebrauch der Mietsache während des Vertragsverhältnisses zu gewähren. Ist der Gebrauch der Mietsache durch Mängel eingeschränkt, hat der Mieter das Recht, die Miete zu mindern. 

Bemessungsgrundlage der Minderung nach § 536 BGB ist die Bruttomiete (Mietzins einschließlich aller Nebenkosten). Dabei ist unerheblich, ob die Nebenkosten als Pauschale oder Vorauszahlung geschuldet werden (BGH, Urteil vom 06.04.2005 – XII ZR 225/03).

Grundsätzlich ist der Vermieter gemäß § 535 I S. 2 BGB zur Überlassung und Erhaltung der Mietsache in vertragsgemäßem, d. h. mangelfreiem Zustand verpflichtet. Treten an der Mietsache Mängel auf, so obliegt es dem Vermieter, diese unverzüglich zu beseitigen. Diese Pflicht besteht verschuldensunabhängig. Sie ist das Spiegelbild der Zahlungspflicht des Mieters („Geld hat man zu haben“).

Der Vermieter muss jedoch von dem Mangel Kenntnis erlangen, d. h. der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter den Mangel anzuzeigen und ihn zur Mängelbeseitigung in angemessener Frist aufzufordern. Unterlässt der Mieter die Mängelanzeige, so entfällt das Recht des Mieters auf Mietminderung, allerdings nur für den Zeitraum der versäumten Anzeigepflicht. 

Grundsätzlich besteht aber immer die Gefahr, dass bei einer Mietminderung, die der Vermieter nicht akzeptiert, wegen Zahlungsverzuges die Kündigung ausgesprochen wird. Daher sollte sicherheitshalber bis zur Klärung der Sachlage unter Vorbehalt weitergezahlt werden. 

Der BGH hat in seinem Beschluss vom 21.2.2017 (Az.: VIII ZR 1/16) ausgeführt: Da ein Mieter einen Anspruch auf eine mangelfreie Mietsache habe, könne dem Mieter die Ursache für den Mangel gleichgültig sein. Der Mieter sei lediglich verpflichtet, gegenüber dem Vermieter den Mangel an sich genau zu beschreiben, die Ursache des Mangels müsse der Mieter nicht erforschen. 

Der Mieter müsse, um der ihm obliegenden Darlegungslast nachzukommen, die „Mangelsymptome“ nur ausreichend genau beschreiben. Die Mietminderung hängt auch nicht davon ab, was der Grund für die Beeinträchtigung der Mietsache ist.

Mietminderungsansprüche verjähren nicht

Eine Verjährung des Anspruchs auf vertragsgemäßen Zustand der Mietsache gibt es nicht. Der Anspruch des Mieters auf Beseitigung eines Mangels als Teil des Anspruchs auf Gebrauchserhaltung ist während der Mietzeit.

Denn § 535, Abs. 1 Satz 2 BGB verpflichtet den Vermieter, die Mietsache während der gesamten Mietzeit in gebrauchsfähigem Zustand zu erhalten. Die dreijährige regelmäßige Verjährung läuft nicht ab, weil es sich bei dem Anspruch auf Herstellung eines zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustands der Mietsache um einen echten, auf dauernde Leistung gerichteten Erfüllungsanspruch handelt. 

Mit dem Begriff „gewähren“ in § 535, Abs. 1 Satz 1 BGB wird verdeutlicht, dass die Pflicht des Vermieters nicht nur in der einmaligen Handlung des Überlassens besteht, sondern der Vermieter während der gesamten Mietzeit dem Mieter den vertraglichen Gebrauch ermöglichen muss und deshalb auch zu einem positiven Tun, nämlich der Erhaltung der Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand verpflichtet ist. 

Eine solche vertragliche Dauerverpflichtung kann während des Bestehens des Vertragsverhältnisses schon begrifflich nicht verjähren, denn sie entsteht während dieses Zeitraums gleichsam ständig neu, auch soweit sie darauf gerichtet ist, bereits aufgetretene Mängel zu beseitigen.

Die Verjährung soll den Schuldner davor schützen, wegen länger zurückliegender Vorgänge in Anspruch genommen zu werden, die er nicht mehr aufklären kann, weil ihm Beweismittel für etwa begründete Einwendungen abhandengekommen oder Zeugen nicht mehr auffindbar sind. 

Diese Erwägungen treffen auf den Anspruch des Mieters auf Beseitigung von Mängeln der Mietsache nicht zu. Eine Beweisnot des Vermieters im Hinblick auf den Zeitablauf seit dem erstmaligen Auftreten des Mangels ist auszuschließen, da das Begehren des Mieters lediglich dahin geht, die Mietsache aktuell in einen gebrauchstauglichen Zustand zu versetzen und es mithin nicht auf einen in der Vergangenheit liegenden Zustand ankommt. 

Rechtsanwalt Holger Hesterberg, Wolfratshausen, München

Bundesweite Tätigkeit. Mitgliedschaft im Deutschen Anwaltverein.


Rechtstipp aus den Rechtsgebieten Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht, Zivilrecht

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