Mietpreisbremse

In vielen Städten Deutschlands ist der Wohnungsmarkt hart umkämpft. Für Vermieter ist das in aller Regel wirtschaftlich vorteilhaft: Sie können aufgrund der starken Nachfrage hohe Mieten verlangen und sich ihre Mieter unter einer Vielzahl von Bewerbern aussuchen. Für Wohnungssuchende ist dies hingegen frustrierend und teilweise existenzbedrohend. Dem begegnet der Gesetzgeber ein Stück weit mit der Schaffung der sog. Mietpreisbremse.

Was regelt die Mietpreisbremse?

Wenn ein Mieter aus- und der Nachmieter einzieht, gelten die rechtlichen Vorgaben zur Mieterhöhung während eines laufenden Mietverhältnisses für den Vertrag des Nachmieters hinsichtlich des Mietzinses nicht. Weil verhindert werden soll, dass die Mietpreise in besonders beliebten Gemeinden Deutschlands die Mietpreise stark ansteigen und es sich nur noch besonders wohlhabende Mieter leisten können, in diese Region zu ziehen, hat der Gesetzgeber in § 556d BGB die als „Mietpreisbremse“ bekannte Regelung getroffen.

Aus dieser Mietpreisbremse folgt, dass Vermieter bei einer Neuvermietung an einen Nachmieter nur einen Mietzins verlangen dürfen, der höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete kann auf verschiedene Arten, z.B. durch den sog. Mietspiegel  erfolgen. 

Dass die Mietpreisbremse nicht nur bei einer Neuvermietung, sondern auch für jede Mietstaffel einer Staffelmiete gilt, ist in § 557a Abs. 4 BGB normiert. 

Wo gilt die Mietpreisbremse?

Ob in einer Stadt die Mietpreisbremse Anwendung findet und die Höhe des Mietzinses bei einer Neuvermietung folglich gedeckelt ist, legt das jeweilige Bundesland fest, in dem die Stadt liegt. In Baden-Württemberg ist dies z.B. zuletzt in § 1 der Mietpreisbegrenzungsverordnung BW vom 06.10.2020 geschehen. Diese Mietpreisbegrenzungsordnung BW gilt in ihrer jetzigen Fassung noch bis zum 30.06.2025. 

Rechtsfolgen eines Verstoßes

Hat ein Mieter für eine Mietwohnung im örtlichen Geltungsbereich der Mietpreisbremse eine zu hohe Miete gezahlt, kann der Mieter die zu viel bezahlte Miete vom Vermieter zurückverlangen.

Ab welchem Zeitpunkt die zu viel bezahlte Miete zurückbezahlt werden kann, hängt davon ab, wann das Mietverhältnis begann. Schon seit der Einführung der Mietpreisbremse konnten Mieter überhöhte Mietezahlungen zurückfordern, die sie erst gezahlt hatten, nachdem der Vermieter schon auf die unwirksame Mietzinshöhe hingewiesen worden war. Rückwirkend zurückgefordert werden kann nach der neuen Fassung des § 556g BGB außerdem auch Miete für neue Mietverhältnisse ab April 2020, deren Mietzins vom Mieter gezahlt wurde, bevor der Vermieter darauf hingewiesen wurde, dass er einen Mietpreis verlangt, der gegen die Mietpreisbremse verstößt. Auch hier muss die Rüge jedoch innerhalb von 2,5 Jahren seit Beginn des Mietverhältnisses erhoben werden und das Mietverhältnis darf noch nicht wieder beendet worden sein.