Mietpreisbremse – was man zumindest wissen sollte

In einem ersten Schritt ist der Zeitpunkt der Erstellung der Immobilie (Haus oder Wohnung)  bzw. deren erstmalige Vermietung oder Nutzung zu überprüfen:

Wohnungen/Immobilien, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wird, unterliegen nicht den Beschränkungen der Mietpreisbremse. Dies gilt auch für die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung einer Immobilie. Von einer umfassenden Modernisierung kann im Regelfall dann ausgegangen werden, wenn die Kosten dieser Modernisierung sich in einer Größenordnung belaufen, die mindestens 50 % der Herstellungskosten oder mehr betragen. Es muss sich also um eine wirklich umfassende Modernisierung handeln und nicht nur um die Ausführung optischer Modernisierungsmaßnahmen.

Gehört hiernach die fragliche Wohnung nicht in die vorgenannte Fallgruppe, muss als nächster Schritt geprüft werden, ob die fragliche Immobilie oder Wohnung in einem Gebiet liegt, für welches von der zuständigen Landesregierung durch Rechtsverordnung bestimmt wurde, dass es sich um ein Gebiet mit angespannten Wohnungsmarkt handelt, da die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in diesem Bereich besonders gefährdet erscheint.

Wenn diese Voraussetzung erfüllt ist, finden die Bestimmungen der sogenannten Mietpreisbremse, die sich im einzelnen in den Bestimmungen der §§ 556 d bis 556 g BGB finden, Anwendung. Dies nicht für zu diesem Zeitpunkt bereits bestehenden Mietverträge sondern nur für die Fälle einer Wiedervermietung der Wohnung.

In diesen Fällen gilt, dass bei Neuvermietung (Wiedervermietung) sich der Mietzins an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientiert und um maximal 10 % erhöht werden darf.

Was unter ortsüblicher Vergleichsmiete zu verstehen ist, ergibt sich aus § 558 Abs. 2 BGB. Dieser sog. Mietspiegel wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in einer Gemeinde oder Stadt oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich deren energetischer Ausstattung in den letzten 4 Jahren bezahlt wurde. Üblicherweise veröffentlichen Kommunen den  Mietspiegel im Internet.

Kurz formuliert bedeutet Mietpreisbremse also: Ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich maximal 10 %.

Abweichungen von der ortsüblichen Vergleichsmiete sind insoweit zulässig, als der Mieter in den letzten 3 Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses sogenannte Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt hat, die nicht auf den Mieter umgelegt wurden.

Ist der Vermieter der Ansicht, dass:

- entweder die von ihm vermietete Wohnung nicht der Mietpreisbremse unterfällt auf Grund des Zeitpunkts der erstmaligen Vermietung oder der Höhe der aufgewendeten Modernisierungskosten

- oder dass von ihm durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen, die nicht auf die Miete umgelegt wurden, eine über die Begrenzung der Mietpreisbremse hinausgehende Miete rechtfertigen,

setzt dies voraus, dass der Vermieter dem Mieter vor Vertragsabschluss über diese Ausnahmen (§§ 556 e, f BGB – Höhe der Vormiete, nicht umgelegte Modernisierungskosten, erstmalige Nutzung nach dem 01.10.2014 und umfassende Modernisierung) von sich aus Auskunft erteilt. Nur wenn diese Auskunft in Textform erfolgt (und im Ernstfall vom Vermieter dies auch nachgewiesen werden kann), kann sich der Vermieter bei einer späteren Rüge des Mieters wirksam auf eine Ausnahme von der Mietpreisbremse berufen. Gibt er eine solche Auskunft überhaupt nicht ab, weiß der Mieter, dass die zulässige Miete maximal 10 % über der ortsüblichen Miete liegen darf.

Hat der Vermieter vergessen, diese umfassende Auskunft zu erteilen, kann er diese nachholen. Holt er dies in Textform nach, wird die höhere Miete zwei Jahre nach der nachgeholten Auskunft fällig. Hat der Vermieter nur mündlich informiert, kann er die erhöhte Miete erst nach schriftlicher Erteilung der Auskunft fordern.

Also aufgepasst: Nur wenn diese Auskunft erteilt wurde, darf mehr als die Vergleichsmiete plus 10 % gefordert werden. Wurde nicht informiert gilt:

Die durch die Mietpreisbremse gezogene Obergrenze ist absolut zwingend. Mehr als diese Obergrenze muss ein Mieter nicht bezahlen. Abweichende vertragliche Vereinbarungen sind unzulässig. Dies bedeutet natürlich auch, dass der Vermieter den Betrag der zu viel geforderten und vom Mieter auch bezahlten Miete an den Mieter zurückerstatten muss.

Der Mieter kann vom Vermieter allerdings die nicht geschuldete Miete nur zurückverlangen, wenn er beim Vermieter die Miethöhe rügt. Ist der Mieter der Ansicht, dass die ihm vom Vermieter erteilte Auskunft nicht ausreichend ist, so muss ich seine Rüge auch aus auf diese Auskunft beziehen.

In Zeiten von Wohnungsnot sind Mieter vielfach auch bereit, freiwillig eine höhere Miete zu bezahlen, als diese gesetzlich zulässig ist. Auch hier gilt es, Vorsicht walten zu lassen:

Es handelt sich bei den genannten Bestimmungen um Mieterschutzbestimmungen, auf die ein Mieter nicht wirksam verzichten kann. Praktisch bedeutet dies, dass auch eine schriftliche Zustimmung des Mieters zur erhöhten (über die Mietpreisbremse hinausgehenden) Miete diesen nicht daran hindern würde, nach Vertragsabschluss oder zu einem späteren Zeitpunkt die zu viel gezahlte Miete zurückzufordern.

Finn Streich
Rechtsanwalt

Streich & Kollegen
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