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Mietrecht, Schönheitsreparaturen – Streitfragen
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Jeder Mieter sollte seinen Mietvertrag und Sondervereinbarungen daraufhin überprüfen, ob er Schönheitsreparaturen durchführen muß.
Nach der gesetzlichen Regelung ist es Pflicht des Vermieters, Schönheitsreparaturen durchzuführen. Die Schönheitsreparaturen dienen dazu, die Mietsache instand zu erhalten. Daher sind sie von der gesetzlichen Verpflichtung des Vermieters zur Erhaltung der Mieträume im vertragsgemäßen Zustand gemäß §§ 535, Abs. 1, 538 BGB umfaßt. Diese werden regelmäßig auf den Mieter abgewälzt.
Vorauskasse:
Der Vermieter kann wie bei Nebenkostenvorauszahlungen einen Pauschalbetrag für Schönheitsreparaturen verlangen. Dann jedoch hat der Vermieter auch die Kosten der Schönheitsreparaturen zu zahlen, unabhängig, in welcher Höhe diese anfallen (BGH, VIII ZR 31/17).
Formularklausel bei unrenovierter Wohnung:
In Änderung seiner Rechtsprechung hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, daß eine Klausel unwirksam ist, die dem Mieter bei Anmietung einer unrenovierten Wohnung die Schönheitsreparaturen aufbürdet (BGH, VIII ZR 185/14). Denn er müßte die Wohnung in einem besseren Zustand übergeben, als desjenigen bei Anmietung.
Parkettklausel:
Hat ein Vermieter eine Klausel verwendet, die dem Mieter die Pflicht zur Parkettversiegelung für den Fall auferlegt, daß die Übertragung dieser Pflicht irgendwann zulässig sein würde, ist diese unwirksam. Eine solche oder andere „salvatorischen Klauseln“, die die Änderung der Rechtslage in Zukunft regeln oder berücksichtigen sollen, sind laut BGH in Allgemeinen Geschäftsbedingungen grundsätzlich nicht zulässig (BGHm VIII ZR 137/12).
Die Farbwahl beim Streichen:
Auch wenn keine Schönheitsreparaturen geschuldet sind, muß die Wohnung in einer neutralen, hellen, für viele Mietinteressenten akzeptablen Farbe gestrichen werden (BGH VIII ZR 416/12). Während der Mietzeit kann der Mieter jedoch die Wände in der Farbe seiner Wahl streichen, er muß bei Ende der Mietzeit den zuvor genannten Zustand herstellen. Das Interesse des Vermieters beschränke sich auf den ordnungsgemäßen Farbzustand lediglich bei Ende des Mietverhältnis (BGH, VIII ZR 205/11). Außerdem kann der Mieter Streicharbeiten selbst durchführen, sie müssen lediglich fachgerecht ausgeführt werden. Die Beauftragung einer professionellen Firma kann nicht vorgeschrieben werden (BGH VIII ZR 294/09).
Wann sind Schönheitsreparaturen nicht geschuldet?
Trotz Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter führt eine unwirksame Klausel grundsätzlich dazu, daß sämtliche Klauseln zum Thema Schönheitsreparaturen unwirksam sind. Ein zur Unwirksamkeit einer Formularklausel führender sogenannter Summierungseffekt auf Grund des Zusammentreffens zweier, jeweils für sich genommen, unbedenklicher Klauseln kann auch dann vorliegen, wenn nur eine der beiden Klauseln formularmäßig, die andere dagegen individuell vereinbart worden ist (BGH VIII ZR 163/05). Dies ist der Fall, wenn die Klauseln in Ihrer Summe zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters führen.
Rechtsanwalt Holger Hesterberg, Wolfratshausen, München
Bundesweite Tätigkeit. Mitgliedschaft im Deutschen Anwaltverein
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