Mietrecht: vertragliche Pflichten des Mieters; Mieter zum Putzen verurteilt

Der Sachverhalt

Ein Mieter hatte die Reinigung des Badezimmers längere Zeit schleifen lassen. So hatte sich auf der Oberfläche des Waschbeckens und der Fliesen eine dicke und verkrustete Schmutzschicht gebildet.

Die Vermieterin argumentierte, dass das Waschbecken und die Wandfliesen nicht mehr ohne Beschädigung der Substanz sauber zu bekommen wären.

Der Mieter erklärte, dass der Zustand des Waschbeckens von einer Säure käme, die Handwerker verschüttet hätten und dass Fliesen im Badezimmer sowie Waschbecken ohnehin alle 15 Jahre ausgetauscht werden müssten. Der Mieter bot an, das Badezimmer zu putzen, wenn er dafür Geld erhält.

Die Vermieterin hat Klage beim Amtsgericht erhoben. Ziel war es, den Mieter zum Putzen des Badezimmers zu verurteilen.

Das Urteil

Mit Erfolg! Das Amtsgericht Frankfurt a.M. hat den Mieter mit Urteil vom 08.10.2015, Az. 33 C 2261/15, zum Putzen des Badezimmers verurteilt. Nach dem Urteil hat der Mieter eine Schutz- und Fürsorgepflicht in Bezug auf die Mietwohnung. Die Wohnung ist Eigentum des Vermieters, Mieter müssen daher pfleglich damit umgehen.

Zu den Schutz- und Fürsorgepflichten gehört, dass der Mieter die Wohnung nicht beschädigen darf und dass er – wie hier – drohende Schäden vermeiden muss. Das Gericht hat sich mit der Thematik auseinandergesetzt, dass Menschen unterschiedliche Vorstellungen von Sauberkeit haben, darauf kommt es aber dann nicht an, wenn der Mietwohnung objektiv ein konkreter Schaden droht.

Die Einwände des Mieters hatten keinen Erfolg. Die Behauptung, Handwerker hätten Säure vergossen, hätte der Mieter beweisen müssen, was ihm nicht gelungen ist. Eine Pflicht, Fliesen und Waschbecken nach 15 Jahren auszutauschen, wurde nicht anerkannt. Das Gericht stellte fest, dass bei pfleglicher Behandlung auch nach 30 Jahren noch keine grundlegende Renovierung oder Sanierung eines Badezimmers erforderlich ist. Zum Abschluss eines Vertrages über die Reinigung war die Vermieterin nicht verpflichtet.

Hinweis für die Praxis

Beachtet werden muss, dass es sich bei Entscheidung um einen Einzelfall handelt. Vermieter müssen nicht fürchten, ihre Mieter per Klage zum Putzen zu bringen. Mieter können selbst entscheiden, wie sauber die Wohnung gehalten werden soll. Nur dürfen dadurch keine Schäden an fremden Eigentum drohen oder entstehen.

Aus rechtlicher Hinsicht ist das Urteil in zweierlei Hinsicht problematisch. Eine konkrete Anspruchsgrundlage wird in den Entscheidungsgründen nicht genannt, was Voraussetzung für den Anspruch gewesen wäre. Dieser dürfte sich aber aus § 241 Absatz 2 BGB herleiten lassen.

Schlimmer ist, dass es im Urteilstenor heißt, der Mieter wird verurteilt, dass Bad in einen „ordnungsgemäßem Zustand“ zu versetzen. Was darunter konkret zu verstehen ist, ergibt sich nicht aus dem Urteilstenor. Dieser bildet aber die Grundlage einer späteren Zwangsvollstreckung. Da die vom Schuldner (hier dem Mieter) vorzunehmende Handlung nicht konkret beschrieben ist, könnte eine etwaige Vollstreckung daran scheitern.