Mietrückstand und Beweislast: Was müssen Mieter beachten?

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Wann geraten Mieter in Verzug?
Das Landgericht Berlin hat entschieden (Urteil vom 25.04.2023 – 67 S 103/22), dass Mieter nicht automatisch in Zahlungsverzug geraten, wenn eine Überweisung verspätet auf dem Vermieterkonto eingeht. Entscheidend ist, dass der Zahlungsauftrag rechtzeitig – spätestens am Fälligkeitstag – bei der Bank erteilt wurde. Allerdings tragen Mieter das Risiko, wenn der Vermieter den Eingang der Zahlung bestreitet. Können sie nicht nachweisen, dass die Zahlung erfolgt ist, geraten sie in Verzug.

Welche Folgen hat ein Zahlungsverzug?
Im entschiedenen Fall führten angeblich ausgeführte, aber nicht nachweislich auf dem Vermieterkonto eingegangene Zahlungen zu einem erheblichen Mietrückstand. Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis fristlos. Das Gericht bestätigte die Kündigung, da die Mieter ihre Beweispflicht nicht erfüllten. Selbst nach dem Hinweis auf den fehlenden Zahlungseingang durch den Vermieter unternahmen sie keine weiteren Schritte, um den Rückstand zu begleichen.

Wie können Mieter den Verzug vermeiden?
Mieter sollten nachweisen können, dass ihre Überweisungen tatsächlich auf dem Konto des Vermieters angekommen sind. Reicht der Zahlungsbeleg der Bank nicht aus, müssen sie bei Bestreiten durch den Vermieter zusätzliche Beweise vorlegen, etwa durch eine Bestätigung der Bank. Bleibt der Nachweis aus, müssen sie den Betrag erneut überweisen, um Verzugsfolgen zu vermeiden.

Was passiert bei fehlerhaften Überweisungen?
Wenn eine Bank die Überweisung nicht korrekt ausführt, könnten Mieter Schadensersatzansprüche gegen die Bank geltend machen (§ 675z BGB). Dies hat jedoch keinen Einfluss auf die Verzugslage oder die Wirksamkeit einer fristlosen Kündigung des Vermieters.

Wie sollten Mieter reagieren?
Erhalten Mieter eine Zahlungsaufforderung, sollten sie umgehend handeln:

  • Den Kontoauszug prüfen und ggf. den Zahlungsnachweis einholen.
  • Den ausstehenden Betrag erneut überweisen, um Verzugszinsen oder eine Kündigung zu vermeiden.

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