Nachbesserung der Mietpreisbremse – was müssen Vermieter und Mieter jetzt tun?

Die Bundesregierung reagierte auf die Erfolglosigkeit der 2015 eingeführten Mietpreisbremse und erließ am 29.11.2018 Nachbesserungen. Damit soll nun das Ziel erreicht werden, Wohnungsmieter besser zu schützen, indem ihnen ermöglicht wird, sich leichter gegen Mieterhöhungen und zu hohe Mieten zu wehren.

Welche Änderungen kommen auf Neuabschlüsse und Bestandsverträge zu?

Was sich nicht geändert hat, ist das grundsätzliche System, wie die Mietpreisbremse wirken soll.

Nach § 556d BGB werden Landesregierungen ermächtigt, in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt Verordnungen zu erlassen, damit dort die Mietpreisbremse in Kraft tritt.

Bei neuen Mietverträgen hat es zur Folge, dass die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 % übersteigen darf. Dies gilt nach § 556f BGB nicht für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden. Als weitere Ausnahme ist es nach § 556e BGB zulässig, die Miete zu verlangen, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete. Dabei bleiben Mietminderungen unberücksichtigt sowie solche Mieterhöhungen, die mit dem vorherigen Mieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart worden waren. Des Weiteren bestehen eine Reihe von Möglichkeiten, Modernisierungskosten auf den Mieter umzulegen. In bestimmten Fällen gelten diese Regelungen nach Modernisierungen indes gar nicht. Dazu im Detail sogleich.

Bei bestehenden Mietverträgen auf der anderen Seite gilt die sogenannte Kappungsgrenze. Dies bedeutet, dass nach § 558 Abs. 3 BGB sich die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 % erhöhen darf. Die Landesregierungen können darüber hinaus Gebiete bestimmen, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist. In diesen Gebieten darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren sogar nicht um mehr als 15 % erhöhen.

Welche Rechte haben Mieter bei Modernisierung und Mieterhöhung?

Zunächst werden die Möglichkeiten für den Vermieter, die Miete in Folge von Modernisierungsmaßnahmen zu steuern, geringer.

Konnte der Vermieter vor der Reform noch 11 % der Modernisierungskosten auf die Miete umlegen, sind es nunmehr 8 %. Des Weiteren darf der Vermieter im Zuge von Modernisierungsarbeiten die Miete innerhalb von sechs Jahren um höchstens drei Euro pro Quadratmeter erhöhen. Beträgt die Nettokaltmiete weniger als sieben Euro pro Quadratmeter, ist sogar nur eine Erhöhung um zwei Euro pro Quadratmeter zulässig.

Darüber hinaus etablierte die Bundesregierung eine Erleichterung, Schadensersatz von Mietern gegen Vermieter, die Modernisierungen nutzen, um gezielt in missbräuchlicher Weise Mieter aus den Objekten zu vertreiben, durchzusetzen. Nach § 559d BGB wird dabei eine nach § 280 Abs. 1 BGB notwendige Pflichtverletzung vermutet, wenn mit dem Beginn der baulichen Maßnahmen nicht innerhalb eines Jahres nach deren Ankündigung begonnen wird, wenn die angekündigte zu erwartende Mieterhöhung die Miete mindestens verdoppeln würde, wenn die Art und Weise der Modernisierungsarbeiten Belastungen für den Mieter hervorrufen, die über das objektiv erforderliche hinausgehen, oder die Arbeiten mehr als ein Jahr andauern. Dabei muss der Vermieter darlegen und beweisen, dass für einen solchen Zustand ein objektiver Grund vorliegt. Flankierend wurde § 6 WiStrG 1954 novelliert und sieht jetzt in Fällen, in denen der Vermieter gezielt modernisiert, um Mieter zu vertreiben, ein Bußgeld bis zu 100.000 Euro vor.

Möglicherweise noch entscheidender für die Mieter ist eine Vereinfachung der Durchsetzung ihrer Rechte. Dies soll zum einen durch neue Informationsrechte geschehen. § 556g BGB sieht jetzt in seinem neu eingeführten Absatz 1a vor, dass der Vermieter dem Mieter vor Vertragsschluss über die Tatsachen aufklären muss, aufgrund derer er berechtigt ist, eine Miete zu verlangen, die mehr als 10 % über der örtlichen Vergleichsmiete liegt. Zum anderen wird es dem Mieter erleichtert, einer zu hohen Miete zu wiedersprechen. Noch im letzten Jahr war es stets notwendig, einem Verstoß gegen die Mietpreisbremse gegenüber dem Vermieter mit einer qualifizierten Rüge zu begegnen. Das bedeutet, dass der Mieter die Tatsachen darstellen musste, auf denen die Beanstandung der vereinbarten Miete fußte. Dies ist jetzt nicht mehr in jedem Fall in dieser Strenge geboten. Jedoch muss sich der Mieter noch immer in seiner Rüge mit den Ausnahmen von der Mietpreisbremse auseinandersetzen, wenn sich der Vermieter auf eine solche beruft.

Wann kommt die Mietpreisbremse in Bayern?

Wie beschrieben gilt diese Regelung nicht einheitlich, sondern muss von den Ländern durch Verordnung für bestimmte Gebiete zur Anwendung gebracht werden. Gerade dies ist die Krux an der Sache. Gemäß dem Motto: „Zu viele Köche verderben den Brei“, wird auch dem Mieter die Mietpreisbremse am Ende des Tages meist versalzen.

Im Jahre 2017 entschieden verschiedene Hamburger Gerichte unterschiedlich über die Wirksamkeit der Mietpreisbremse. So hielt das LG Hamburg sowie das AG Hamburg-Altona diese für unwirksam, das AG Hamburg-St. Georg bejahte hingegen die Wirksamkeit. Ebenso hielt das LG Frankfurt die hessische Mietpreisbremse für unwirksam. Die 67. Zivilkammer des LG Berlin hält die Mietpreisbremse gar für verfassungswidrig (entgegen der Rechtsauffassung der 65. Zivilkammer ebendieses Gerichts, welche ihrerseits keine Bedenken hat).

In München ging man ebenso über zwei Instanzen, wobei das LG München I sich der Auffassung des AG München anschloss und die bayerische Mietpreisbremse als unwirksam ansieht. Die Begründung hierfür war, dass die Mietpreisbremsenverordnung der Bayerischen Staatsregierung gegen die bundesgesetzliche Ermächtigungsgrundlage verstoße, da sie nicht ausreichend begründet sei. Dieser Fehler sei auch nicht rückwirkend heilbar (LG München I, Urt. v. 06.12.2017 – 14 S 10058/17). Darüber hinaus entschied das LG München I, dass Mieter aufgrund der fehlerhaften Verordnung keinen Regress beim Freistaat Bayern nehmen können (LG München I, Urt. v. 21.11.2018 – 15 O 19893/17). Trotz Ankündigung hat die Bayerische Landesregierung in diesem Punkt noch nicht nachgebessert. Derzeit erstellt ein vom Bayerischen Staatsministerium der Justiz beauftragtes Institut ein Gutachten zur Identifizierung von Gebieten mit angespannten Wohnmärkten.

Handlungsempfehlung für Mieter und Vermieter in Bayern

Was also bedeutet das konkret für die Mieter und Vermieter? Während die Rechtsansicht der Amts- und Landesgerichte keine Bindungswirkung für andere Verfahren haben, geben sie doch den Takt vor, wie die Entscheidung in anderen Fällen ausgehen wird.

Gerade in Bayern liegt es also nahe, dass man zum jetzigen Zeitpunkt davon ausgehen muss, dass keine Mietpreisbremse existiert.

Somit ist den bayerischen Mietern zu raten, dass, wenn sie in den Genuss der Regelung kommen wollen, sie soweit möglich abwarten sollten und einen geplanten Umzug noch aufschieben.

Dagegen sollten Vermieter mit Mietern so schnell wie möglich Mietverträge über ihre frei werdenden Räume abschließen, damit sie sicher sein können, zumindest diese Miete einfahren zu können.

Natürlich ist beides leichter gesagt als getan. Während es für Mieter gerade in Ballungsgebieten oftmals extrem schwierig ist, überhaupt eine Wohnung zu finden, müssen Vermieter durch den starken Mieterschutz auch mit unliebsamen Mietern auskommen. Demnach ist nur zu hoffen, dass bald zumindest in diesem Punkt Rechtsklarheit geschaffen wird, damit wenigstens ein bisschen mehr Gelassenheit in den deutschen Mietmarkt einkehren kann. Wie effektiv die Regelungen am Ende wirklich sind, wird sich erst in der Praxis zeigen.