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Neuregelungen im Mietrecht sollen Verbesserungen für Mieter und Vermieter bringen

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Mietrechtsänderungsgesetz passiert den Bundesrat.

Die Neuregelungen im Mietrecht schaffen Anreize für den Vermieter zur energetischen Sanierung, sie entlasten Mieter bei den Energiekosten, stärken die Position des Mieters bei der Umwandlung von Miete in Eigentum und schaffen Abhilfe gegen das sogenannte Mietnomadentum.

Die energetische Wohnraumsanierung ist ein zentrales Element der Energiewende und eine gesamtgesellschaftliche Aufgabe. Die Neuregelungen verteilen die Lasten einer energetischen Modernisierung ausgewogen auf Vermieter und Mieter. Nach einer energetischen Modernisierung, z.B. der Dämmung der Gebäudehülle, profitieren die Mieter insbesondere von geringeren Nebenkosten und höherem Wohnkomfort. Um Anreize für die hierfür erforderlichen Investitionen gerade bei der Vielzahl kleiner Privatvermieter zu schaffen, kann der möglicherweise wegen der Baumaßnahmen bestehende Mietminderungsanspruch bei energetischen Sanierungen künftig erst nach drei Monaten geltend gemacht werden. Ab dem 4. Monat kann der Mieter wie gewohnt die Miete kürzen, wenn bis dahin die Modernisierungsmaßnahme noch nicht abgeschlossen ist. Dies gilt jedoch nur für energetische Modernisierungen und betrifft nicht andere Baumaßnahmen, z.B. die Renovierung eines Bads. Bei solchen Modernisierungen können Mietminderungsansprüche bereits ab dem 1. Monat geltend gemacht werden. Der Vermieter kann wie bisher jährlich maximal 11 Prozent der Kosten für die Modernisierungen auf die Miete umlegen. Eine klimaschützende Maßnahmen oder Maßnahmen wie die Installation einer Fotovoltaikanlage auf dem Dach muss der Mieter zwar dulden. Sie berechtigen aber nicht zur Mieterhöhung.

Die formalen Anforderungen an die Begründungspflichten des Vermieters bei Modernisierungen werden gesenkt, um überzogene Anforderungen zu vermeiden. Der Vermieter kann sich etwa auf anerkannte Pauschalwerte berufen, um die Wärmeleitfähigkeit alter Fenster zu beschreiben, die ausgetauscht werden sollen. Die Rechtsprechung verlangt hier bisher teilweise kostspielige Sachverständigengutachten.

Energetische Kriterien sollen so künftig auch verstärkt in Mietspiegeln abgebildet werden und somit bei Mieterhöhungsverlangen des Vermieters eine wesentliche Rolle spielen.

Gerade für private Kleinvermieter ist das neue Instrumentarium gegen „Mietnomaden" wichtig, denn sie sind am stärksten von Mietbetrügern betroffen. Die Gerichte müssen künftig Räumungssachen vorrangig bearbeiten und schneller Termine ansetzen. Der Mieter kann außerdem vom Gericht verpflichtet werden, eine Sicherheit für die Nutzungsentgelte zu stellen, die während langwieriger Räumungsprozesse auflaufen. Damit verringert sich die Gefahr für den Vermieter, einen wirtschaftlichen Schaden durch einen Räumungsprozess zu erleiden, weil der Mieter am Ende des Prozesses nicht mehr in der Lage ist die aufgelaufenen Mietschulden zu zahlen. Befolgt er diese Anordnung nicht, kann die Wohnung im Eilverfahren geräumt werden.

Außerdem kann künftig nach dem Modell der „Berliner Räumung" der Gerichtsvollzieher beauftragt werden, lediglich den gekündigten Mieter aus dem Besitz der Wohnung zu setzen, ohne gleichzeitig die Einrichtung der Wohnung wegschaffen und einlagern zu müssen. Das „Berliner Modell" spart Zeit und Geld.

Im Interesse der Mieter werden außerdem Schutzlücken bei der Umwandlung von Wohnraum in Eigentumswohnungen geschlossen. Die Umgehung des Kündigungsschutzes bei der Umwandlung in Eigentumswohnungen nach dem „Münchener Modell" wird künftig verhindert.

Nach der erfolgten Verabschiedung des Gesetzes im Bundesrat muss es nun noch ausgefertigt und verkündet werden. Die Änderungen werden voraussichtlich Anfang April oder Anfang Mai 2013 in Kraft treten.


Rechtstipp vom 14.02.2013

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