Nicht notariell bestelltes dingliches Vorkaufsrecht

Die zur Bestellung eines dinglichen Vorkaufsrechtes gem. § 1094 BGB nach § 873 BGB erforderliche Einigung muss nicht notariell beurkundet werden. Mit Urteil vom 08.04.2016 – V ZR 73/15 – hat der BGH seine entgegenstehende Rechtsprechung aufgegeben.

Im vorliegenden Fall war ein an der Straße liegendes Grundstück an die Beklagte verkauft worden, welche, was jedoch in der notariellen Urkunde keinen Niederschlag fand, zugunsten des hinteren Grundstückes ein Geh- und Fahrrecht einräumen sollte und im Gegenzug hierzu in Bezug auf dieses Grundstück ein auf den ersten Verkauf beschränktes dingliches Vorkaufsrecht erhalten sollte.  Nach der jeweiligen Eintragungsbewilligung wurden beide Rechte in die Grundbücher eingetragen. Anlässlich eines anderweitigen Verkaufs des hinteren Grundstückes übte die Beklagte ihr Vorkaufsrecht aus. Die auf Bewilligung der Löschung desselben gerichtete Klage wurde nach Auffassung des BGH zu Recht abgewiesen.

Insbesondere stand dem Kläger kein Grundbuchberichtigungsanspruch nach § 894 BGB zu. Dass die dingliche Einigung über die Belastung des Grundstückes nicht notariell beurkundet worden war, erachtete der BGH hierbei als unschädlich. Zwar bedarf ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, gem. § 311 b Abs.1 S.1 BGB der notariellen Beurkundung und ist anderenfalls nichtig. Gem. S.2 dieser Regelung kann der Formmangel jedoch durch Einigung und Eintragung des dinglichen Rechts in das Grundbuch geheilt werden. Die dingliche Einigung bedarf nach nunmehriger Auffassung des BGH - anders als das darauf gerichtete Verpflichtungsgeschäft - nicht der notariellen Beurkundung, nachdem selbst die Auflassung nach § 925 Abs. 1 BGB als Einigung i.S.v. § 873 BGB über die Übertragung des Eigentums nicht beurkundet, sondern nur vor der zuständigen Stelle erklärt werden muss.

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