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Nichtabnahmeentschädigung nach Immobilienkredit – Rückforderung jetzt möglich?
- 4 Minuten Lesezeit
Neue Rechtsprechung schafft Chancen für private Immobilienkäufer
Der Traum vom Eigenheim – viele Menschen machen ihn mit Hilfe eines Immobiliendarlehens wahr. Doch was passiert, wenn der Kauf doch nicht zustande kommt, der Darlehensvertrag aber bereits abgeschlossen wurde? In solchen Fällen fordern Banken häufig eine sogenannte Nichtabnahmeentschädigung. Diese kann schnell mehrere zehntausend Euro betragen – obwohl kein einziger Cent des Kredits ausgezahlt wurde.
Doch nun gibt es Hoffnung für betroffene Verbraucher: Mit seinem Urteil vom 20. Februar 2025 (Az. I ZR 122/23) hat der Bundesgerichtshof (BGH) wichtige Maßstäbe gesetzt. Wer einen Immobilienkredit über einen Darlehensvermittler abgeschlossen und anschließend eine Nichtabnahmeentschädigung gezahlt hat, kann unter bestimmten Voraussetzungen Schadensersatz fordern – und so sein Geld zurückerhalten.
In diesem Artikel erfahren Sie:
Was eine Nichtabnahmeentschädigung ist,
Wie sie sich von der Vorfälligkeitsentschädigung unterscheidet,
Welche Pflichten Darlehensvermittler haben,
Was das neue BGH-Urteil bedeutet,
Und wie Sie Ihre Rückforderungsansprüche einfach und risikofrei prüfen lassen können.
Diese Rechtsprechung ist ein Meilenstein – die Erfolgsaussichten auf Rückforderung gegenüber dem Vermittler stehen sehr gut.“
Was ist eine Nichtabnahmeentschädigung?
Die Nichtabnahmeentschädigung ist eine Vertragsstrafe, die eine Bank verlangen kann, wenn ein Darlehen abgeschlossen, aber nicht in Anspruch genommen wird. Das bedeutet: Der Kredit wurde unterschrieben, die Auszahlung aber nie abgerufen – etwa weil der Immobilienkauf kurzfristig gescheitert ist.
Die Bank beruft sich darauf, dass sie sich das Geld bereits beschafft hat und daher einen wirtschaftlichen Schaden erlitten habe. Sie verlangt dafür eine pauschale Entschädigung, oft in beträchtlicher Höhe.
Typische Fälle:
Der Verkäufer springt kurz vor dem Notartermin ab.
Der Käufer entscheidet sich nach Abschluss des Kreditvertrags gegen das Objekt.
Es treten unerwartete Probleme auf (z. B. Baumängel, Finanzierungsprobleme).
Unterschied zur Vorfälligkeitsentschädigung
Wichtig: Die Nichtabnahmeentschädigung darf nicht mit der Vorfälligkeitsentschädigung verwechselt werden.
| Nichtabnahmeentschädigung | Vorfälligkeitsentschädigung |
|---|---|
| Kredit wird gar nicht in Anspruch genommen | Kredit wird vorzeitig zurückgezahlt |
| Wird fällig, wenn der Vertrag besteht, aber keine Auszahlung erfolgt | Wird fällig, wenn ein laufendes Darlehen vorzeitig beendet wird |
| Häufig bei geplatzten Immobilienkäufen | Häufig bei Verkauf oder Umschuldung |
Beide Entschädigungsformen sind rechtlich eigenständig – und unterschiedlich angreifbar.
Neue Rechtsprechung stärkt Verbraucherrechte
Im Februar 2025 hat der Bundesgerichtshof (Az. I ZR 122/23) eine bahnbrechende Entscheidung getroffen:
Ein Ehepaar hatte – auf Empfehlung einer Darlehensvermittlerin – einen Kreditvertrag unterzeichnet. Der Verkäufer des Einfamilienhauses zog jedoch überraschend zurück. Der Kauf platzte, der Kredit wurde nicht abgerufen. Die Bank verlangte trotzdem rund 35.000 € Nichtabnahmeentschädigung, die das Paar auch zahlte.
Die Kläger forderten diesen Betrag vom Darlehensvermittler zurück – mit Erfolg. Der BGH stellte klar:
Ein Darlehensvermittler muss seine Kunden umfassend über Risiken und Alternativen aufklären. Tut er das nicht, haftet er auf Schadensersatz.
Besonders wichtig:
Der Vermittler hatte das Risiko eines geplatzten Kaufvertrags verharmlost. Aussagen wie „Das kommt so gut wie nie vor“ oder „Dann finden wir schon eine Lösung“ reichen laut BGH nicht aus. Es handelt sich um ein reales Risiko, das nicht verharmlost werden darf.
Welche Pflichten hat ein Darlehensvermittler?
Nach § 655a BGB und § 511 BGB (i. V. m. der EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie) ist ein Darlehensvermittler verpflichtet,
die wirtschaftliche und persönliche Lage des Kunden zu prüfen,
den Bedarf, die Ziele und das konkrete Vorhaben zu erfassen,
und den Kunden über mögliche Risiken aufzuklären.
Das umfasst auch den Hinweis auf:
die Möglichkeit des Scheiterns eines Kaufvertrags, und
rechtssichere Alternativen wie:
eine aufschiebend bedingte Kreditvereinbarung („nur bei Zustandekommen eines Kaufvertrags“),
spätere Unterzeichnung des Darlehens,
oder Nutzung des gesetzlichen Widerrufsrechts.
Fehlt eine solche Aufklärung – oder wird das Risiko bagatellisiert –, liegt eine Pflichtverletzung vor. Die Folge: Schadensersatz.
Rückforderung möglich – diese Voraussetzungen müssen erfüllt sein
Die Chancen auf Rückzahlung Ihrer gezahlten Nichtabnahmeentschädigung stehen gut, wenn:
✅ Sie ein Immobiliendarlehen (z. B. für Haus- oder Wohnungskauf) abgeschlossen haben,
✅ Der Kredit über einen Vermittler zustande kam,
✅ Der Kauf nicht vollzogen wurde,
✅ Sie die Entschädigung bereits gezahlt haben,
✅ Und die Beratung nicht umfassend über Risiken und Alternativen aufklärte.
Besonders relevant sind Darlehensverträge, die nach 2018 abgeschlossen und bei denen die Entschädigung ab 2020 bis heute gezahlt wurde – idealerweise nach 2022, da die Verjährungsfristen dann noch laufen.
Rechtsschutzversicherung? Kein Problem!
Die Durchsetzung Ihrer Ansprüche muss kein Kostenrisiko bedeuten:
In vielen Fällen übernimmt Ihre Rechtsschutzversicherung die Kosten für anwaltliche Beratung und Durchsetzung.
Wir stellen für Sie kostenlos eine Deckungsanfrage – Sie müssen nur:
Ihre Police oder Versicherungsnummer bereithalten,
Den Darlehensvertrag und Zahlungsnachweis der Entschädigung hochladen,
Und kurz schildern, wie es zum geplatzten Kauf kam.
Unsere Empfehlung: Handeln Sie jetzt – bevor Ansprüche verjähren!
Viele Betroffene wissen nicht, dass sie zu viel gezahlt haben – oder dass sie ihr Geld zurückfordern können. Doch die Verjährung läuft – meist drei Jahre nach Ende des Jahres der Zahlung.
Je früher Sie handeln, desto besser. Die Erstprüfung ist bei uns kostenfrei und unverbindlich.
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