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Novellierung der Mietpreisbremse

Rechtstipp vom 17.12.2018
(2)
Rechtstipp vom 17.12.2018
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Der Bundestag hat die neue Mietpreisbremse verabschiedet. Die wichtigsten Änderungen sind die neuen Anzeigepflichten für Vermieter und deren Rechtsfolgen, die Begrenzung der Modernisierungsumlage und deren Rechtsfolgen und die Erhöhung des Bußgelds bei Verstößen. Folgende Regelungen sind hinzugekommen:

Neue Anzeigepflichten für Vermieter:

  1. Der Vermieter darf eine höhere Miete als bei der Mietpreisbremse nehmen, muss aber den neuen Mieter darauf hinweisen, dass diese Miete über der MPB liegt (vgl. 555c BGB).
  2. Sofern die Miete aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen in den letzten drei Jahren erhöht wurde, muss auch dies dem neuen Mieter angezeigt werden (vgl. 556g BGB).
  3. Die erstmalige Vermietung muss dem Mieter angezeigt werden, da hier ein Überschreiten der MPB zulässig ist.

Rechtsfolgen der Anzeigepflichten:

  1. Der Vermieter darf keine höhere Miete nehmen als die MPB es zulässt. Er darf erst nach Ablauf von zwei Jahren die höhere Miete unter Angabe von Gründen (Modernisierung, Neubau usw.) nehmen. Dies dient primär der Aufklärung des Mieters. Er soll erkennen können, dass er eine besonders teure Wohnung bezieht.
  2. Der Mieter kann Schadensersatzansprüche geltend machen. In diesem Fall wird eine anzuwendende Mietpreisbremse fingiert. Der Mieter kann nun die zu hohe Miete Rügen und zu viel gezahlte Miete zurückverlangen.

Die Begrenzung der Modernisierungsumlage sieht vor,

  1. dass nur noch 8 % der Modernisierungskosten auf die jährliche Kaltmiete umgelegt werden dürfen.
  2. dass zukünftig nur noch 3 €/qm Wohnraum innerhalb von 6 Jahren auf die Miete aufgeschlagen werden dürfen (bis zu 42 % Anstiegsobergrenze).
  3. dass, wenn die Miete weniger als 7 €/qm Wohnraum beträgt, sogar nur um 2 € (mindestens 30 % Anstiegsobergrenze) aufgeschlagen werden darf. Hier sollen insbesondere die Geringverdiener vor horrendem Mietanstieg geschützt werden. Dieser zulässige Anstieg scheint ausgesprochen hoch, relativiert sich jedoch durch seinen langen Zeitraum.

Die Rechtsfolgen der Modernisierungsumlage: Er verletzt seine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, wenn:

  1. der Vermieter Bauarbeiten ankündigt, aber nicht binnen 12 Monaten anfängt oder 12 Monate ruhen lässt.
  2. der Vermieter die Miete verdoppelt.
  3. der Mieter erhebliche, nicht notwendige Einschränkungen durch Bauarbeiten hinnehmen muss.
  4. der Vermieter den Mieter zur Aufgabe des Mietverhältnisses bewegt, siehe unten. So muss er z. B. auch Umzugskosten der Mieter aufgrund von Bauarbeiten tragen.

Zukünftig findet die Mietpreisbremse auch Anwendung auf juristische Personen des öffentlichen Rechts, oder anerkannte private Wohlfahrtsträger, sofern sie Wohnraum für Privatpersonen anmieten (vgl. § 578 BGB).

Es besteht nun die Möglichkeit, Bußgelder bei Verstößen zu verhängen:

  1. Der Mieter darf nicht zur Aufgabe des Mietverhältnisses durch „objektiv nicht notwendige, erhebliche bauliche Veränderungen, oder Belastungen“ bewegt werden.
  2. Verstöße werden mit bis zu 100.000 € Bußgeld sanktioniert. Dies trifft insbesondere private Vermieter empfindlich.

Die neue Regelung der Bundesregierung könnte spürbare Auswirkungen auf den Mietwohnungsmarkt in Ballungsstädten bringen. Diese Anpassung hat durchaus die berechtigten Interessen von Mieter und Vermieter gestärkt. Entscheidend war hier, dass der Vermietungsmarkt in der angespannten Großstadt nicht durch investitionsfeindliche Regelungen trockengelegt wird. In Zeiten von niedrigen Zinsen und hoher Bautätigkeit könnte diese Weichenstellung eine Entspannung des Wohnungsmarktes bringen. Es ist wichtig, insbesondere unter Berücksichtigung des Bestandsschutzes alter Mietverträge, der Regierung nun Zeit einzuräumen, bis Ergebnisse sichtbar werden.


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