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Öffentliche Beiträge und Eigentumswechsel

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Die Gemeinden sind berechtigt und verpflichtet, einen Teil der mit dem öffentlichen Straßenbau verbundenen Kosten auf die Anlieger der Straße umzulegen. Dies erfolgt durch Erhebung von Erschließungs- und Ausbaubeiträgen. Erstere betreffen die Kosten der erstmaligen Herstellung, letztere diejenigen der Erneuerung, Verbesserung oder Umgestaltung von Straßen. In beiden Fällen hat die Gemeinde die Möglichkeit, unter bestimmten Voraussetzungen nach Beginn der Baumaßnahme Vorausleistungen bis zur Höhe des zu erwartenden endgültigen Beitrags von den Anlegern zu erheben.

Nach dem Abschluss der Maßnahme ergeht sodann der endgültige Beitragsbescheid, und zwar an den jetzigen Grundstückseigentümer. Zwischen dem Zeitpunkt der Anforderung der Vorausleistung und der endgültigen Abrechnung können mehrere Jahre vergehen, mit der möglichen Folge, dass das Grundstück inzwischen veräußert wurde. Ist der dann festgesetzte endgültige Beitrag höher als die bereits erbrachte Vorausleistung, hat der jetzige Eigentümer an die Gemeinde die verbleibende Differenz zu zahlen (falls der Vertrag dies vorsieht, kann er u.U. diesen Betrag wiederum vom Verkäufer beanspruchen). Ergibt die Endabrechnung jedoch, dass zu hohe Vorausleistungen erhoben wurden, stellt sich die Frage, an wen die Gemeinde die Vorauszahlung zu erstatten hat.

Hierbei ist zwischen dem weitgehend im Baugesetzbuch (BauGB) geregelten Erschließungsbeitragsrecht und dem im jeweiligen Landesrecht geregelten Ausbaubeitragsrecht zu unterscheiden, wobei dieser Beitrag nur das rheinland-pfälzische Kommunalabgabengesetz (KAG) zum Gegenstand hat.

Erschließungsbeitragsrecht

Im Erschließungsbeitragsrecht ist die Vorausleistung mit der endgültigen Beitragsschuld zu verrechnen, auch wenn der Vorausleistende zu diesem Zeitpunkt nicht beitragspflichtig ist (§ 133 Abs. 3 Satz 2 BauGB).

Die wirtschaftlichen Konsequenzen dieser Regelungen verdeutlicht der folgende, von dem Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz entschiedene Fall (Urteil vom 18.04.1994, Az. 6 A 10984/93.OVG).

Eine Bauträgergesellschaft war Eigentümerin von 10 Grundstücken, die sie bebaute und sodann an verschiedene Erwerber veräußerte. Die Gemeinde zog die Bauträgergesellschaft zu Vorausleistungen auf den Erschließungsbeitrag heran, als diese noch Eigentümerin der Grundstücke war. Nachdem die Grundstücke bebaut worden waren und das Eigentum auf die Erwerber übergegangen war, erließ die Gemeinde diesen gegenüber den Bescheid über den endgültigen Erschließungsbeitrag. Dieser war niedriger als die zuvor angeforderte Vorausleistung. Den Erstattungsbetrag zahlte die Gemeinde an die neuen Eigentümer aus. Die Bauträgergesellschaft verlangte jedoch die Erstattung der Überzahlung an sich. Ihre Klage hatte Erfolg.

Auch das Bundesverwaltungsgericht bestätigt im Urteil 24.01.1997 (8 C 42.95), dass die im Gesetz angeordnete „Verrechnung“ nur bis zur Höhe des endgültigen Beitrags erfolgen kann und der überschießende Rest zu erstatten ist. Empfänger dieser Rückzahlung ist derjenige, der seinerzeit die Vorausleistung gezahlt hat, d.h. im Fall eines zwischenzeitigen Eigentumswechsels der damalige Eigentümer.

Ausbaubeitragsrecht

Im Unterschied hierzu bestimmt das rheinland-pfälzische Ausbaubeitragsrecht in § 7 Abs. 5 Satz 3 Kommunalabgabengesetz (KAG), dass der über den endgültig festgesetzten Ausbaubeitrag hinausgehende Teil einer Vorausleistung demjenigen zu erstatten ist, der jetzt Grundstückseigentümer ist.

Vertragliche Regelungsmöglichkeiten

Da regelmäßig die von dem Veräußerer zumeist in beträchtlicher Höhe geleistete Vorausleistung bei der Bemessung des Kaufpreises für beide Vertragspartner eine erhebliche Rolle spielt, sollte in der Praxis bei einem Grundstücksverkauf rechtzeitig diesbezüglich eine ausdrückliche vertragliche Regelung getroffen werden. Hierzu sind verschiedene Gestaltungsformen möglich, sowohl solche, die verkäuferfreundlich sind, als auch solche, die den Interessen des Käufers mehr entgegenkommen. Die Beteiligten sollten sich nicht darauf verlassen, dass der erste Entwurf des Grundstückskaufvertrags ihren Interessen gerecht wird. Vielmehr sollte gerade an dieser wirtschaftlich bedeutsamen und juristisch schwierigen Stelle, die einen Schnittpunkt des Zivilrechts mit dem öffentlichen Recht darstellt, erforderlichenfalls rechtzeitig vor Beurkundung des Vertrags zusätzlicher rechtlicher Rat eingeholt werden.

Dies gilt auch z. B. für den Fall, dass später eine Erstattung bevorsteht und im Kaufvertrag diesbezüglich eine Abtretung erfolgt ist. Hier ist nämlich zu beachten, dass die Abtretung, sofern § 46 Abs. 2 Abgabenordnung (AO) aufgrund einer Verweisung gilt, z. B. gem. § 3 Abs. 1 Nr. 2 KAG Rheinland-Pfalz, erst wirksam wird, wenn sie der Gläubiger der zuständigen Stelle in der dafür vorgesehenen Form nach Entstehung des Anspruchs angezeigt hat. Solange dies nicht erfolgt ist, zahlt die Behörde in berechtigter Weise an den ursprünglichen Gläubiger die Erstattung aus.


Rechtstipp vom 02.09.2016

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