Offene Immobilienfonds – BGH entscheidet zugunsten der Anleger

In zwei lang erwarteten Entscheidungen hat sich der BGH am 29.04.2014 zu der Frage geäußert, ob Erwerber von offenen Immobilienfonds beim Kauf über die Möglichkeit der Aussetzung der Rücknahme der Anteile durch die Fondsgesellschaft aufgeklärt werden müssen.

In den vom BGH entschiedenen Fällen waren die Immobilienfonds im März 2008 (XI ZR 477/12) bzw. im Juli 2008 (XI ZR 130/13) erworben worden. Die Fondsgesellschaft hatte im Oktober 2008 die Rücknahme der Anteile ausgesetzt. In beiden Fällen war von der Bank in den Beratungsgesprächen nicht auf das Risiko einer Aussetzung der Anteilsrücknahme hingewiesen worden.

In der Sache XI ZR 477/12 war die Klage abgewiesen worden. Der der BGH hat das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen. In der Sache XI ZR 130/13 ist der Klage erstinstanzlich stattgegeben worden; die Berufung ist zurückgewiesen worden. Die hiergegen gerichtete Revision der beklagten Bank hat der XI. Zivilsenat zurückgewiesen.

Der BGH vertritt die Auffassung, dass eine Bank den Anleger ungefragt über das Bestehen der Möglichkeit einer Aussetzung der Anteilsrücknahme durch die Fondsgesellschaft aufklären muss. Denn kennzeichnend für regulierte Immobilien-Sondervermögen ist, dass die Anleger ihre Fondsanteile grundsätzlich jederzeit liquidieren, d. h. zu einem im Gesetz geregelten Rücknahmepreis an die Kapitalanlagegesellschaft zurückgeben können. Die in § 81 InvG aF geregelte Möglichkeit, die Anteilsrücknahme auszusetzen, stellt dementsprechend ein während der gesamten Investitionsphase bestehendes Liquiditätsrisiko dar, über das der Anleger informiert sein muss, bevor er seine Anlageentscheidung trifft.

Der BGH erklärte darüber hinaus, dass es für die Aufklärungspflicht nicht darauf ankommt, ob eine Aussetzung der Anteilsrücknahme zum Zeitpunkt der Beratung vorhersehbar oder fernliegend ist. Mit diesem Argument sind von den Banken in der Vergangenheit entsprechende Ansprüche von Anlegern abgewiesen worden, da es sich bei der Aussetzung der Rücknahme angeblich nur um ein theoretisches Risiko gehandelt habe.

Der BGH sah darüber hinaus in der Möglichkeit, dass der Anleger während einer Aussetzung der Anteilsrücknahme seine Anteile weiterhin an der Börse veräußern kann kein Äquivalent zu der Möglichkeit, die Anteile zu einem gesetzlich geregelten Rücknahmepreis an die Fondsgesellschaft zurückzugeben.

Mit dieser Entscheidung werden die Rechte der Anleger, Schadensersatzansprüche wegen der Verletzung von Aufklärungspflichten beim Erwerb von offenen Immobilienfonds geltend zu machen nachhaltig gestärkt. Aus unserer Beratungspraxis wissen wir, dass über die Aussetzung der Anteilsrücknahme der Anleger in der Regel aufgeklärt worden war.

Die KKWV-Anwaltskanzlei steht als fachkundiger Ansprechpartner für alle Fragen rund um das Thema „offene Immobilienfonds“ zur Verfügung. Zuständig hierfür ist Herr Rechtsanwalt Rainer J. Kositzki. Eine Kontaktaufnahme ist unter Tel.: 0821/43 99 86 70 oder unter info@kkwv-augsburg.de möglich.

Kurzprofil:
KKWV-Kanzlei für Kapitalanlagerecht, Wirtschaftsrecht und Verbraucherrecht ist seit vielen Jahren auf dem Gebiet des Anlegerschutzes tätig und verfügt über langjährige Erfahrung im Bank- und Kapitalmarktrecht. Wir vertreten bundesweit – sowohl außergerichtlich in Vergleichsverhandlungen als auch gerichtlich – die Interessen von Bankkunden, insbesondere geschädigten Kapitalanlegern.