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Philippinisches Immobilienrecht: Die Immobilieninvestition auf den Philippinen

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Der Slogan „It’s more fun in the Philippines“ wird zu Recht vom Tourismusministerium und nicht vom Justizministerium verwendet. Im direkten Vergleich mit Thailand bieten die Philippinen trotz Wegfalls der Sprachbarriere und einem vertrauten christlich-amerikanischen Weltbild eine weitaus höhere Hürde zum Verständnis und zur sachgerechten Anwendung investitionsrechtlicher Gesetzesregelungen. Dies betrifft insbesondere Auslandsinvestitionen in philippinischen Grund und Boden. Die nachfolgenden Erläuterungen geben Praxiserfahrungen bei Privatinvestitionen, aber auch bei kommerziellen Grundstücksentwicklungen im Land der 7107 Inseln wieder.

1. Das philippinische Grundstücks- und Zivilrecht ermöglicht den zivilrechtlichen Eigentumsvollerwerb an Grund und Boden, was in Südostasien keine Selbstverständlichkeit ist. Der Landerwerb wird nachgewiesen durch eine Eigentumsurkunde des örtlichen Grundbuchamts (Register of Deeds). Der erstmalig ausgestellte Grundbuchauszug nennt sich OCT, Original Certificate of Title während die Grundstücksübertragung durch einen TCT, Transfer Certificate of Title bescheinigt wird.

Verfassungsrechtlich ist Ausländern der Grundstückserwerb auf den Philippinen verboten. Die hierbei bestehenden Ausnahmen, wie ein Grundstückserwerb vor 1935, Erwerb durch Vererbung, eine frühere philippinische Staatsangehörigkeit und andere Tatbestände sind zu beachten, aber im Normalfall nicht relevant. Eine spätere Gesetzesänderung, die zu einer spürbaren Liberalisierung des ausländischen Landerwerbs führt, ist aufgrund des allgemeinen rechtlichen und politischen Umfelds auf absehbare Zeit unwahrscheinlich.

Die Harmonie der Stunde wird gerne in die Zukunft projiziert. Ein Landkauf auf den Namen der philippinischen Ehefrau ist möglich. Die namentliche Erwähnung des den Kauf finanzierenden Ausländers im Grundstückskaufvertrag (Deed of Absolute Sale) ist eine höfliche Geste, aber rechtlich bedeutungslos - abgesehen von erbrechtlichen Beweiserleichterungen. Dies ist daher eher als Schenkung denn als Investition anzusehen und es ist nicht gesichert, dass der Ausländer im Fall einer späteren Trennung direkt oder indirekt über einen Wertausgleich an den Immobilien partizipiert.

2. Nicht erlaubt ist der Landkauf durch einen philippinischen Staatsangehörigen, der das Eigentum zu Gunsten eines Ausländers erwirbt und hält. Dies fällt in den Anwendungsbereich des philippinischen Anti-Dummy Laws (Commonwealth Act No. 108, im Mai 1975 geändert durch Presidential Decree No. 716). Zu den allgemeinen Indizien (Control Test) für eine Stellung als Dummy, Strohmann, Treuhänder bzw. Nominee gehören (i) die Finanzierung durch den Ausländer, (ii) ausländische technologische Unterstützung und (iii) ausländische Kontrolle und Management.

Dummyabreden sind als Gesetzesumgehung unwirksam und führen zu ernsten strafrechtlichen Konsequenzen für die philippinische Seite wie auch für den begünstigten Ausländer. Als Konsequenz können Nebenabreden, Optionsvereinbarungen und ähnliche vermeintliche Schutzmechanismen nicht durchgesetzt werden. Daneben droht die Beschlagnahme und Einziehung und damit der Totalverlust der Immobilieninvestition.

3. Eine philippinische Gesellschaft kann Grundeigentum erwerben. Bei der Qualifizierung als philippinisch wird allerdings nicht allein auf die Gründung nach dem Recht der Philippinen abgestellt (Place of Incorporation Test). Erforderlich ist vielmehr, dass die ausländische prozentuale Beteiligung sowie die Anzahl der Direktoren jeweils 40% nicht übersteigen. Die Errichtung einer Gesellschaft ist auf den Philippinen im internationalen Vergleich aufwändig und umständlich. Daher ist dies auch im Hinblick auf den Gründungsaufwand sowie laufende Kosten und Verwaltungsaufwand nur bei größeren Immobilienprojekten wirtschaftlich sinnvoll.

Zudem sind die oben angesprochenen Anti-Dummy Law Regelungen zu beachten. Neben dem Control Test kommt hierbei eine Grandfather Rule zur Anwendung. Dies betrifft typischerweise Fallgestaltungen, bei denen eine Gesellschaft einen ausländischen 40% Gesellschafter sowie als weiteren Gesellschafter eine nach philippinischem Gesellschaftsrecht gegründete Holding mit wiederum 40%iger ausländischer Beteiligung hat. Anders als z.B. nach Recht und Praxis in Thailand bleiben auf den Philippinen die hierdurch entstehenden Kaskadeneffekte nicht unberücksichtigt. Die Gesellschaft hat somit eine direkte und indirekte (konsolidierte) ausländische Beteiligung von 40% +(40% x 60%) = 64% und wäre daher nicht berechtigt, Immobilien zu erwerben und zu halten. Über die Anwendbarkeit der Grandfather Rule ist im Einzelfall zu entscheiden; hier ergeben sich interessante Gestaltungsmöglichkeiten.

Von überragender Bedeutung ist bei jedem ausländisch-philippinischem Joint Venture der Schutz des ausländischen Minderheitsgesellschafters vor der rechtlichen und faktischen Mehrheitsmacht des Partners. Zu den Schutzmöglichkeiten gehören die Verpfändung der Mehrheitsanteile an den Minderheitsgesellschafter, die Vereinbarung eines Ankaufsrecht bzw. Übertragungsoption am Mehrheitsanteil, der direkten oder indirekten Gewährung einer Hypothek bzw. Grundschuld am Grundstück sowie Rechtsinstitutionen wie Usufruct / Niessbrauch, Wohnrecht oder die Vereinbarung eines langjährigen Mietvertrages. Hierbei sind jeweils Sonderprobleme des philippinischen Rechts zu berücksichtigen und in die Investitionsstruktur einzubeziehen.

Zu den einfachen aber untauglichen Mitteln der Corporate Governance gehören die Blankounterschrift unter einem Anteilsübertragungsvertrag sowie eine „unwiderrufliche“ Generalvollmacht zur Veräußerung der Immobilie. Hierbei kommt der Ausländer zudem in die konkrete Gefahr, sich in strafrechtlich problematische Handlungen zu verstricken, die seine Verhandlungsposition im Streitfall erheblich beeinträchtigt. Die Einbehaltung der Grundstücksurkunde ist eine sachgerechte, aber letztlich nicht hinreichende Massnahme. Die Praxis kennt weitere rechtliche Handlungsmöglichkeiten und faktische Schutzvorrichtungen.

4. Die Philippinen haben, wie andere Länder Südostasiens auch, eine spezielle Gesetzgebung zu Eigentumswohnungen (Condominium, kurz Condo). Dies ist der Condominium Act (Republic Act 4726) aus dem Jahr 1966. Beim Condo erwirkt der Käufer zum einen das vollwertige Eigentum an einem Gebäudeteil, aber ohne den darunter liegenden Grund und Boden. Dabei ist Ausländern ein Eigentumserwerb von 40% (die sogenannte "foreign quota") der Condo-Einheiten in einem Condominium möglich. Somit kann das CTC, Condominium Certificate of Title auf den Namen des Ausländers registriert werden. Der Erwerber einer Condominium-Einheit erwirbt typischerweise zum anderen zugleich einen Gesellschaftsanteil in der Condominium-Gesellschaft, wiederum unter Beachtung der 40%-Grenze. Diese Condominium-Corporation ist rechtliche Eigentümerin des Grundstücks und des Gemeineigentums (Common Area), z.B. an Garten, Swimmingpool, etc.

Der Condominium Act geht in Section 8c übrigens von einer Lebensdauer von 50 Jahren aus. Wenn das Gebäude anschließend durch Mehrheitsbeschluss abgebrochen und das Land weiterverkauft wird, partizipiert der Ausländer nur anteilig am Veräußerungserlös. Zu berücksichtigen ist beim Condominiumkauf auch die Rechtslage im Erbfall.

Wird ein Mehrfamilienhaus nicht ordnungsgemäß als Condominium registriert, handelt es sich im Rechtssinne lediglich um ein Apartment, an dem zivilrechtlich kein Eigentumserwerb an der einzelnen Wohnung möglich ist. Auch für den Ausländer gibt es dann kein wirksames Sondereigentum an seiner vermeintlichen Condoeinheit.

5. Die aktuelle Verfassung der Philippinen aus dem Jahre 1987 verbietet Ausländern den Grundstückserwerb auf den Philippinen. Hieraus wird häufig gefolgert, dass der isolierte Erwerb eines Hauses, einer Villa möglich sei, wenn dadurch kein Übergang des darunter liegenden Landeigentums erfolge. Somit sei es möglich, das Grundstück langfristig zu mieten und darauf eine im eigenen Eigentum stehende Villa zu errichten, oder auch direkt ein fertiggestelltes Haus oder sonstige Aufbauten zu erwerben. Dies setzt allerdings voraus, dass sich das Eigentum am Haus rechtlich vom Landeigentum abspalten lässt und das Hauseigentum nicht zwingend mit dem Landeigentum zusammen fällt. Dies ist in Deutschland nur im Rahmen eines Erbbaurecht möglich und in anderen Ländern unter dem Begriff Superficies bekannt.

Art. 415 Nr. 1 des philippinischen Civil Codes (Republic Act No. 386 aus dem Jahre 1949) erklärt Gebäude nebst einer Vielzahl von anderen (Auf-)Bauten zu Immobilien. Art. 437 und 445 des Civil Codes schließlich erklären den Grundstückseigentümer gleichzeitig zum Gebäudeeigentümer. Ein gesondertes Hauseigentum ist somit grundsätzlich nicht möglich. Der Erwerb von gesondertem Hauseigentum ist daher nur in Sonderfällen möglich, die im Einzelfall genau zu prüfen sind. Soweit die rechtlichen Voraussetzungen hierzu geschaffen werden können, sind auch die faktischen Auswirkungen zu beachten. Hierzu gehört insbesondere ein wirksames Mietrecht, Wegerecht oder eine Grunddienstbarkeit, um "sein" Eigenheim tatsächlich über das fremde Grundstück betreten zu können.

6. Grundsätzlich beträgt die maximale Mietdauer zwischen philippinischen Parteien 99 Jahre. Bereits ab einer Laufzeit von zwölf Monaten besteht ein Schriftformerfordernis. Der Leasingvertrag bedarf der Eintragung beim Grundbuchamt (Registry of Property) um gegenüber Dritten Wirkung zu entfalten.

Eine langfristige Anmietung von gesetzlich bestimmten Grundstücken ist Ausländern für einen Mietzeitraum von 50 Jahren möglich. Eine Mieterneuerung (nicht: Mietverlängerung) ist einmalig für weitere 25 Jahre möglich. Die Mietrechtsposition kann verkauft, übertragen und abgetreten werden. Dies ergibt sich aus dem Investors' Lease Act (Republic Act 7652) aus dem Jahr 1993. Das Gesetz enthält eine Vielzahl von Voraussetzungen, Bedingungen und Zusatzregelungen, die vor einem entsprechenden Vertragsschluss über 50 Jahre im Einzelnen geprüft und bedacht werden sollten.

Außerhalb der Regelungen des Investor’s Lease Act beträgt die Höchstmietdauer für Ausländer 25 Jahre mit Erneuerungsmöglichkeit für weitere 25 Jahre. Eine darüber hinaus vereinbarte Mietdauer führt zur anfänglichen Unwirksamkeit der Vereinbarung - also nicht erst in 26. Jahr - und wird mit Gefängnisstrafe für beide Vertragsparteien bedroht. Dies wird regierungsamtlich damit begründet, dass eine längere Mietdauer praktisch zum Übergang des Eigentums auf den Ausländer führen würde, was in der philippinischen Verfassung ausgeschlossen wird (Presidential Decree No. 471 aus dem Jahr 1974). Eine Übertragung bzw. Abtretung ist nur dann möglich, wenn dies so vertraglich vorgesehen ist. Die Untervermietung ist grundsätzlich zulässig, wird aber vertraglich typischerweise ausgeschlossen oder beschränkt. Sondergesetze wie der Rent Control Act von 2005 können etwas anderes bestimmen. Die Regelungen des Civil Codes der Philippinen enthalten strikte Kündigungsrechte des Eigentümers bei einem Vertragsbruch durch den Mieter. Zudem nimmt das Gesetz verschiedentlich Bezug auf eine nicht näher bestimmte Ortsüblichkeit (custom of the place), die für einen ausländischen Investor schwer greifbar und dubios bleibt.

Das Schriftformerfordernis führt dazu, dass ein Mietvertrag unwirksam ist, wenn er zur Steuerersparnis nicht den vollen Mietzins enthält. Dies gilt auch nach erfolgter Eintragung. Die formgerechte Registrierung beim Grundbuchamt schafft so oft eine Scheinsicherheit - sie wird als Aufwertung der Mieterposition missverstanden. Weitere Problempunkte sind die Frage der Durchsetzbarkeit der Mieterneuerungsoption sowie der Vererbbarkeit außerhalb des Anwendungsbereichs des Investors' Lease Act. Der Mietvertrag bleibt eine rein schuldrechtliche Rechtsposition, deren Bestand vom Fortbestand beider Mietvertragsparteien abhängt. Auch beim Vermieterwechsel durch Verkauf oder Erbfall sollte der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ nicht ungeprüft angenommen werden.

7. Bei der Immobilieninvestition auf den Philippinen wird der sorgfältig handelnde Ausländer vier Arbeitsschritte zu absolvieren haben.

(i) In einem ersten Schritt ist eine Investitionsstruktur zu finden, die seinem Risikoprofil entspricht und sich nicht auf blindes Vertrauen in Land und Leute verlässt. Hierbei sollten auch steuerplanerische Gesichtspunkte Berücksichtigung finden. Die Zwischenschaltung einer Offshoregesellschaft kann einen späteren Weiterveräußerungsgewinn steuerfrei stellen und als „Asset Protection Scheme“ für Vertraulichkeit und Abschirmung sorgen.

(ii) Von überragender Bedeutung ist eine Prüfung der rechtlichen, steuerlichen und eventuell auch tatsächlichen Gegebenheiten bezüglich der Immobilie. Dies muss über die Frage, ob der Verkäufer auch Rechtseigentümer ist, weit hinausgehen. Soweit eine Gesellschaftsstruktur einbezogen ist, ist neben der Real Estate Due Diligence eine Corporate Due Diligence erforderlich.

(iii) Anschließend sind die rechtlich erforderlichen Verträge zu entwerfen und zu verhandeln. Hierzu gehören auch Vollmachten, Identitätsnachweise, Beglaubigungen und weitere Supporting Documents.

(iv) Schließlich geht es in einem letzten Schritt um die Unterschriftsleistung (Signing), den Vertragsschluss (Closing), die Bezahlung sowie Registrierung des Eigentumsübergangs - bzw. des Mietrechts. Häufig ist die Planung der philippinischen Immobilieninvestition erst komplett mit einer gleichzeitigen Erbfolge- und Vermögensplanung.


Rechtstipp vom 15.07.2014

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