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Rückforderung von Betriebskostenvorauszahlungen bei beendetem Mietverhältnis
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Hatte der Mieter während der Dauer des Mietverhältnisses nicht die Möglichkeit, in der Vergangenheit zu viel vorausgezahlte Betriebskosten zurückzufordern, indem er ein Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Vorauszahlungen geltend macht, kann dem Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses nur dann im Wege ergänzender Vertragsauslegung geholfen werden, wenn der dem Mieter zustehende Abrechnungsanspruch noch nicht verjährt ist, so der BGH in seinem Urteil vom 26.09.12, Az.: VIII ZR 315/11.
Ist das Mietverhältnis beendet, kann der Mieter die Vorauszahlungen auf die Betriebskosten, über die der Vermieter nicht innerhalb der Frist des § 556 III 2 BGB abgerechnet hat, sofort zurückverlangen. Dazu muss der Mieter keine Stufenklage auf Erteilung der Abrechnung erheben. Diese Möglichkeit wird dem Mieter im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung zugebilligt, weil ansonsten der Vermieter die Abrechnungsfrist des § 556 III 2 BGB aushebeln könnte, indem er die Fälligkeit eines möglichen Erstattungsanspruchs des Mieters nach seinem Gutdünken hinauszögern könnte.
Besteht das Mietverhältnis noch fort, ist der Mieter ausreichend dadurch geschützt, dass er ein Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Vorauszahlungen geltend machen kann, für den Fall, dass der Vermieter für die Vergangenheit die Betriebskosten nicht fristgerecht abrechnet. Deshalb kommt es bei dieser Konstellation gar nicht zur ergänzenden Vertragsauslegung.
Letzteres gilt auch, wenn die Abrechnungsfrist für den Vermieter noch während des laufenden Mietverhältnisses abgelaufen war und der Mieter von der ihm zustehenden Möglichkeit, die laufenden Vorauszahlungen nicht mehr zu leisten, um so den Vermieter zu veranlassen, über die abgelaufene Periode endlich abzurechnen.
Ist der Abrechnungsanspruch des Mieters gar schon verjährt, dann gibt es zugunsten des Mieters erst Recht keine ergänzende Vertragsauslegung.
Rechtsanwältin Cordula Alberth
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