Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 07.07.2021 (Az. VIII ZR 52/20) über einen Anspruch des Mieters auf Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen bei durch den Vermieter nicht erteilter Abrechnung entschieden.

Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zugrunde:

Der Mieter bewohnte von März 2012 bis April 2017 seine Wohnung. Bis einschließlich Juli 2016 zahlte er die Miete vollständig. Im August 2016 entrichtete er lediglich die Betriebskostenvorauszahlung und stellte ab September 2016 jegliche Zahlung ein. Der klagende Vermieter hatte während des gesamten Mietverhältnisses keine Betriebskostenabrechnung erstellt. Ansprüchen der Vermieterseite stellte der Mieter seine vermeintlichen Ansprüche auf Rückzahlung seiner Betriebskostenvorauszahlungen zur Aufrechnung entgegen. 

Der Bundesgerichtshof hat zulasten des Mieters entschieden, dass diesem für den Zeitraum von 2014 bis 2016 kein Anspruch auf Rückzahlung seiner Betriebskostenvorauszahlung zusteht.

Nach § 556 Abs. 3 Satz 1 Hs. 1 BGB sei über die Vorauszahlungen für Betriebskosten jährlich abzurechnen. Komme der Vermieter dem nicht oder nicht fristgerecht nach, könne der Mieter bei beendetem Mietverhältnis die Vorauszahlungen ohne den zeitraubenden Umweg über eine (Stufen-)Klage auf Erteilung der Abrechnung sogleich zurückverlangen. Diese ergänzende Vertragsauslegung beruhe auf der Überlegung, dass der Vermieter sonst in der Lage wäre, die Fälligkeit eines Erstattungsanspruchs durch Nichterteilung der Abrechnung nach Belieben hinauszuzögern, so dass die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB ohne praktische Bedeutung bliebe.

Bei einem laufenden Mietverhältni19.10.2021s sei dies anders, da der Mieter durch sein Zurückbehaltungsrecht an den Betriebskostenvorauszahlungen ausreichend geschützt werde, um den Vermieter so zur Erstellung einer Abrechnung zu bewegen.

Ebenso gelte dies bei einem beendeten Mietverhältnis für Abrechnungsperioden, für die die Abrechnungsfrist noch während des laufenden Mietverhältnisses abgelaufen war. Auch insoweit sei der Mieter nicht schutzbedürftig, da er während des bestehenden Mietverhältnisses die Möglichkeit gehabt habe, die laufenden Vorauszahlungen einzubehalten.

Im konkreten Fall stehe dem Mieter daher nur für das Jahr 2016 ein Anspruch auf Rückzahlung seiner Betriebskostenvorauszahlungen zu, da das Mietverhältnis noch vor dem Ablauf der Abrechnungsperiode (Ende 2017) endete. Für das Jahr 2017 wurden keine Betriebskostenvorauszahlungen geleistet. Für das Jahr 2014 und 2015 endete die Abrechnungsfrist mit Ablauf des Jahres 2015 und 2016 und damit noch während des Mietverhältnisses. Somit habe der Beklagte noch im gesamten Jahr 2016 sein Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Vorauszahlungen ausüben können und sei hierdurch ausreichend geschützt gewesen.

Fazit:

Bei einem beendeten Mietverhältnis kann der Mieter für Abrechnungsperioden, für die die Abrechnungsfrist noch während des laufenden Mietverhältnisses nicht abgelaufen waren, seine geleisteten Vorauszahlungen sogleich zurückverlangen.