Gewerberaummietrecht – keine Rückforderung von Betriebskostenvorauszahlungen durch Mieter!

1. Zum Fall

Ein Gewerberaummieter beantragt Prozesskostenhilfe (!) für eine Klage gegen den Vermieter, mit der der Mieter einen Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten Vorauszahlungen auf Betriebskosten geltend macht. Das Mietverhältnis ist beendet, der Vermieter hatte über die Betriebskosten zumindest formell wirksam abgerechnet.

Das LG Düsseldorf hatte den Prozesskostenhilfeantrag mangels Erfolgsaussichten für diesen Anspruch zurückgewiesen. So auch das OLG Düsseldorf in der Beschwerdeinstanz auf die Beschwerde der Mietpartei hin (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 03.03.2011 - I-10 W 16/11).

2. Anmerkung von Rechtsanwalt Roland Faust - BMF

Die Entscheidung des OLG Düsseldorf ist knackig kurz und prägnant; sie enthält wichtige Grundsätze für Vermieter und Mieter eines Gewerberaummietverhältnisses im Hinblick auf die Rückforderung von Betriebskostenvorauszahlungen.

a. Die Ausschlussfrist des § 556 Abs.3 Satz 3 BGB ist nicht auf Gewerberaummietverhältnisse anwendbar auch nicht analog. Gleichwohl ist der Vermieter bei beendetem Mietverhältnis gehalten, binnen eines Jahres nach Ablauf der Abrechnungsperiode abzurechnen. Der Vermieter kann die Abrechnung aber jederzeit nachholen (vgl. BGH Urteil vom 22.09.2010 VIII ZR 285/09).

b. Hat der Vermieter zumindest formell ordnungsgemäß abgerechnet, ist der Abrechnungsanspruch des Mieters erfüllt. Ansprüche im Hinblick auf die Betriebskosten sind dann nur noch materiell zu prüfen. Ein Guthaben zugunsten des Mieters ist nach §812 BGB auszukehren. Eine Nachforderung vom Mieter zu begleichen.

 c. Ein Anspruch auf Rückzahlung der kompletten Betriebskostenvorauszahlungen kann ein Mieter nur verlangen, wenn der Vermieter bis zum Ablauf der auch im Gewerberaummietrecht regelmäßig mit einem Jahr anzusetzenden Abrechnungsfrist keine (auch keine nur formell ordnungsgemäße) Nebenkostenabrechnung erteilt hat und das Mietverhältnis (auch Pachtverhältnis) beendet ist. Im laufenden Mietverhältnis ist dies nicht möglich.

d. Der Mieter sollte also gut bedenken, dass eine Klage auf Rückzahlung der kompletten Betriebskostenvorauszahlungen nur unter diesen engen Voraussetzungen überhaupt Aussicht auf Erfolg haben kann. Im Ergebnis wird sie ihm allerdings kaum etwas „ Lohnendes" einbringen, da der Vermieter die Abrechnung jederzeit nachholen und so den Anspruch des Mieters zu Fall bringen kann. Zur Vermeidung einer ansonsten drohenden Kostentragungspflicht, muss der Mieter den abrechnungssäumigen Vermieter mindestens vorher unter Fristsetzung zur Abrechnung auffordern und für den Fall der Fristversäumnis die Rückforderungsklage androhen.

Autor: Rechtsanwalt Roland Faust BMF Rechtsanwälte/Fachanwälte