Schadensersatz des Vermieters ohne Fristsetzung

Wenn es um Schadensersatzansprüche im Mietverhältnis geht, ist eine Fristsetzung nicht erforderlich.

Bisher sind Klagen der Vermieter auf Geldersatz oftmals an einer Fristsetzung gescheitert. Dieses Argument der Mieter wird zukünftig nicht mehr greifen. 

Der Bundesgerichtshof legte in dem Urteil vom 28.02.2018 zum Az. VIII ZR 157/17 fest, dass auch in einem Mietverhältnis eine Fristsetzung nicht erforderlich ist, um Ansprüche des Vermieters auf Schadensersatz zu begründen.

Geklagt hatte ein Vermieter, der nach Rückgabe der Wohnung von seinem ehemaligen Mieter Schadensersatz von mehr als 15.000,00 € verlangte, weil dieser insbesondere wegen Verletzung von Obhuts- und Sorgfaltspflichten für verschieden Beschädigungen der Wohnung verantwortlich sei. Eine Frist zur Beseitigung der betreffenden Schäden hatte der Vermieter seinem Mieter jedoch nicht gesetzt. Nachdem die Klage in den Vorinstanzen zunächst abgewiesen wurde, gab der Bundesgerichtshof dem Vermieter recht.

Voraussetzung für einen Schadensersatzanspruch ist eine Fristsetzung nur bei der Nicht- bzw. Schlechterfüllung von Leistungspflichten. Bei der Verpflichtung des Mieters, die ihm überlassenen Mieträume in einem dem vertragsgemäßen Gebrauch entsprechenden Zustand zu halten und insbesondere die Räume schonend und pfleglich zu behandeln, handelt es sich um eine nicht leistungsbezogene Nebenpflicht. Deren Verletzung begründet einen Schadensersatzanspruch ohne Fristsetzung.

Der Vermieter muss somit nicht zuerst Schadensbeseitigung verlangen, sondern kann – ohne zuvor eine Frist zu setzen – Geldersatz fordern.

Zwar bleibt es bei der Durchführung der Schönheitsreparaturen, welche eine Hauptleistungspflicht darstellen, bei dem Erfordernis der Fristsetzung. Viele Verschlechterungen der Wohnung (z. B. Schäden an den Fenstern, Türen, der Küchenzeile, der Badezimmerarmaturen etc.) begründen jedoch einen Schadensersatzanspruch. Schon im Jahr 2013 hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass der Mieter einer Wohnung auch dann Schadensersatz leisten muss, wenn er eine in neutralen Farben gestrichene Wohnung mit einem farbigen Anstrich versieht und so an den Vermieter zurückgibt. Zukünftig wird eine Klage des Vermieters auf Geldersatz in einem solchen Fall farbiger Wände nicht mehr an einer unterlassenen Fristsetzung scheitern.

Sie haben Fragen zum Thema Schönheitsreparaturen, Schädigung der Mietsache und Schadensersatz?

Ansprechpartnerin im Mietrecht: Rechtsanwältin Sandra Martensen, Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht