Schlüsselrückgabe und Verjährung von Ersatzansprüchen des Vermieters wegen Verschlechterung der Mietsache

Will ein Vermieter Schadensersatzansprüche gegen einen früheren Mieter wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache geltend machen, muss er die kurze Verjährungsfrist des § 548 BGB im Auge behalten. Nach dieser Vorschrift verjähren solche Ansprüche in 6 Monaten, wobei die Verjährung mit dem Zeitpunkt beginnt, in dem der Vermieter die Mietsache zurück erhält. Die Regelung erscheint einfach und eindeutig und hat doch ihre Tücken, so dass bei falscher Einschätzung der Situation die Geltendmachung von Ansprüchen schnell einmal um einige Tage zu spät erfolgt. Basis eines besseren Verständnisses des § 548 BGB ist der 1. Leitsatz eines Urteils des BGH vom 23.10.2013 (VIII ZR 402/12) welcher lautet: „Für die Frage der Verjährung von Ersatzansprüchen des Vermieters setzt die Rückerlangung der Mietsache außer der Übertragung des Besitzes an der Wohnung vom Mieter an den Vermieter die Kenntnis des Vermieters von der Besitzaufgabe voraus.“ (vgl. NJW 2014, 684) Zur Recht weist Streyl in seinen Erläuterungen zu dem angesprochenen Urteil (NJW 2014, 665 ff) auf die Vielfältigkeit der Lebenssachverhalte hin, bei denen es zu unterschiedlichstem Verjährungsbeginn kommt. · Vermieter ist bei Wohnungsübergabe persönlich zugegen: Besitzerlangung + Kenntniserlangung des Vermieters bei Schlüsselübergabe und damit Verjährungsbeginn · Vermieter wird von einem umfassend beauftragten Bevollmächtigten vertreten: sofortige Besitzerlangung durch einen Besitzdiener im Sinne des § 855 BGB sowie Zurechnung der Kenntnis von Besitzwechsel des Besitzdieners gemäß § 166 BGB und damit ebenfalls sofortiger Verjährungsbeginn · Zurücklassung der Schlüssel durch den Mieter in der Wohnung oder Einwurf im Briefkasten: Besitzwechsel ja, aber erst Kenntnis des Vermieters mit dem Auffinden der Schlüssel und damit erst zu diesem Zeitpunkt Verjährungsbeginn; hier dürfte es bereits Probleme und Streitigkeiten geben · Versendung der Schlüssel vom Mieter an den Vermieter: Verjährungsbeginn erst mit Schlüsselzugang Eine weitere Konstellation hat nun der BGH in dem angesprochenen Urteil entschieden. Der Sachverhalt: Das streitgegenständliche Mietverhältnis war zum 31.12.2009 beendet worden. Der Mahnbescheidsantrag des Vermieters war beim Gericht am 30.06.2010 eingegangen und dem früheren Mieter alsbald zugestellt worden, was zur Wahrung der 6monatigen Frist ausgereicht hätte, wenn die Verjährung des § 548 BGB am 31.12.2009 begonnen hätte. Darüber besteht zwischen den Parteien aber Streit. Im Mietobjekt wohnte eine Hauswartfamilie, die auch berechtigt war, z.B. von Mietinteressenten Schlüssel entgegen zu nehmen, nicht aber Wohnungen selber abzunehmen. Hier hatten die Mieter den Schlüssel der Hauswartfrau bereits am 20.12.2009 übergeben und waren daher der Auffassung, dass die Ansprüche des Mieters am 30.06.2010 bereits verjährt seien. Die Entscheidung: Der BGH wies noch einmal ausdrücklich darauf hin, dass eine Rückerlangung der Mietsache im Sinne des § 548 BGB außer der Übertragung des Besitzes an der Wohnung vom Mieter auf den Vermieter auch die Kenntnis des Vermieters von der Besitzaufgabe voraussetze. Ein Besitzwechsel vom Mieter auf den Vermieter habe stattgefunden, da die Hauswartfrau als Besitzdienerin des Vermieters im Sinne des § 855 BGB anzusehen sei. Schließlich übe sie, wenn sie sich im Besitz von Schlüsseln befände, im Rahmen ihres weisungsgebundenen Angestelltenverhältnisses mit Wissen und Willen des Vermieters die Sachherrschaft über die Wohnungen aus. Allerdings sei das Wissen der Besitzdienerin von der Rückgabe der Wohnungsschlüssel dem Vermieter nicht analog § 166 I BGB ohne weiteres zuzurechnen, da die Hauswartfrau nicht ohne weiteres als „Wissensvertreterin“ des Vermieters angesehen werden könne. Dies würde voraussetzen, dass der Hauswart konkret damit beauftragt gewesen sei, die Wohnungsschlüssel konkret zum Zweck der Wohnungsübergabe entgegen zu nehmen. Diese Frage sei jedoch nicht ausreichend geklärt worden. Dementsprechend hob der BGH das vorausgegangene Berufungsurteil des LG Berlin, welches von einer Verjährung ausgegangen war, auf und verwies die Angelegenheit zur weiteren Verhandlung zurück (vgl. NJW 2014, 684, 685).