Sinn und Zweck der Belastungsvollmacht im notariellen Kaufvertrag – Eine Zusammenfassung

Der Kaufvertrag für eine Immobilie umfasst wichtige Aspekte, die vor der Unterzeichnung erklärt werden sollten. 

Bei der Finanzierung ist es üblich, dass der Käufer ein Bankdarlehen benötigt, um den Kaufpreis zu zahlen. Oft dient die Immobilie selbst als Sicherheit für das Darlehen. 

Eine Belastungsvollmacht ermöglicht es dem Käufer, das Grundstück zu belasten, um das Darlehen zu erhalten.

Denn ansonsten beißt sich die Katze in den Schwanz: Der Verkäufer will die Überschreibung des Grundstückes erst erlauben, wenn der Kaufpreis bei ihm auf dem Konto ist. Der Verkäufer hat nun aber den Kaufpreis nicht auf der hohen Kante, sondern braucht dazu das Darlehen von der Bank. 

Die Bank will aber die Darlehensvaluta erst auszahlen, wenn sie eine Grundschuld zu ihren Gunsten im Grundbuch sieht.

Diesen ewigen Zirkel löst die Belastungsvollmacht: 

Der Verkäufer gestattet dem Käufer ausnahmsweise, das Grundstück schon zu belasten, wo es noch auf den Namen des Verkäufers im Grundbuch steht. So kommt der Käufer schnell zu seinem Kaufpreis. Der Verkäufer übernimmt keine Haftung und keine Schuldbeziehung gegenüber der Bank, sein Grundstück haftet aber für die wenigen Tage, bis es auf den Käufer umgeschrieben wird, für die Grundschuld. 

Dafür wird der Verkäufer umfangreich abgesichert: So darf die Bank zunächst nur auf den Kaufpreis und nur an den Verkäufer leisten, bis dieser befriedigt ist.

Der Käufer kann also nicht mit den Darlehensvaluta auf die Bahamas verschwinden und den Verkäufer auf seiner Grundschuld sitzen lassen. 

In diesem Falle würde sich die Bank wegen der Verletzung der Sicherungsabrede gegenüber dem Verkäufer schadensersatzpflichtig machen.

Eine Belastungsvollmacht gestattet es also dem Käufer, das frisch erworbene und noch nicht umgeschriebene Grundstück als Sicherheit für das Darlehen zu verwenden.

 Dadurch kann die Bank das Eigentum zur Zwangsvollstreckung verwenden, falls der Käufer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt. Der Käufer ist alleiniger Schuldner des Darlehens, während der Verkäufer lediglich die Immobilie als Haftung anbietet.

Es gibt Risiken für beide Parteien: Der Verkäufer geht das Risiko ein, dass das Grundstück belastet wird, während der Käufer das Risiko trägt, den Kaufpreis zurückzahlen zu müssen, auch wenn der Vertrag rückabgewickelt wird.

Es gibt Einschränkungen und Sicherungsmaßnahmen, um die Risiken zu minimieren. Diese beinhalten die Beschränkung der Vollmacht auf den Notar, die Abtretung des Auszahlungsanspruchs an den Verkäufer und die Aufnahme einer Zweckerklärung in die Grundschuld.

Achten Sie also als Verkäufer darauf, dass der Notar die Sicherungsabreden wasserdicht gestaltet und dass die Finanzierung des Käufers tatsächlich gesichert ist.

Bedenken Sie als Verkäufer: Sobald der Kaufpreis an Sie geflossen ist, wird der Notar das Grundstück auf den Käufer umschreiben. Wenn dann der Käufer in der Folgezeit Probleme bekommt und die Bank aus der Grundschuld versteigern will, dann ist das nicht mehr ihr Problem, weil es nicht mehr ihr Grundstück ist.

Ihre indirekte dingliche Haftung aus der Grundschuld besteht also nicht mehr, sobald der Kaufpreis geflossen und umgeschrieben ist. Gute Sicherungsabreden verpflichten die Bank, überhaupt und nur insoweit zu vollstrecken, soweit sie Valuta ausgezahlt hat. Die Valuta haben aber nach den Bedingungen vorrangig an Sie als Verkäufer zu fließen!

In meiner notariellen Praxis geschieht es oft, dass zunächst der Kaufvertrag mit Belastungsvollmacht beurkundet wird. Der Verkäufer geht dann nach Hause. Die Käufer lassen umgehend im Anschluss kraft der soeben erteilten Belastungsvollmacht die Grundschuld beurkunden.

Zusammenfassend ist die Belastungsvollmacht ein wertvolles Instrument, um den Kaufvertrag schnell abzuwickeln und die Interessen beider Parteien zu berücksichtigen. Eine gründliche Auseinandersetzung mit der Thematik ist wichtig, und Ihr Notar gewährleistet die rechtssichere Abwicklung.

Gesamtfazit: Ist die Bankfinanzierung des Käufers gesichert, dann ist gegen eine Belastungsvollmacht nichts einzuwenden!

Beste Empfehlungen

Ihr Andreas Krau

Rechtsanwalt und Notar