Sozialwohnung: Mieterhöhung bei unwirksamer Schönheitsreparaturenklausel

Der für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat seine Rechtsprechung aus dem Jahr 2010 dahingehend bestätigt, dass der Vermieter bei öffentlich gefördertem und preisgebundenem Wohnraum – also einer Sozialwohnung – Miete einseitig um den in der II. Berechnungsverordnung geregelten Betrag erhöhen kann, wenn die beabsichtigte Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter wegen Unwirksamkeit der entsprechenden Klausel im Mietvertrag gescheitert ist.

Im seinerzeit entschiedenen Fall mietete der Beklagte von der Klägerin eine Wohnung, wobei es sich um bis Ende 2008 öffentlich geförderten Wohnraum handelte. Im Februar 2008 teilte die Vermieterin dem Mieter zunächst mit, dass in den allgemeinen Vertragsbestimmungen enthalte Klausel über die vom Mieter durchzuführenden Schönheitsreparaturen unwirksam sei und bot an, diese unwirksame Klausel im Wege einer Nachtragsvereinbarung durch eine wirksame zu ersetzen; anderenfalls bliebe ihr keine Wahl, als die Miete zu erhöhen, weil sie nun die Schönheitsreparaturen zu tragen habe.

Der Mieter lehnte die Vertragsänderung ab. Im April 2008 erklärte diese Vermieterin deshalb dem Mieter, dass die Miete ab 01.05.2008 gem. § 28 Abs. 4 II. BV um 60.76 € erhöht werde.

Der VIII. Zivilsenat hat diese Mieterhöhung nach Art. 11 Abs. 1, 1 des Bay. WoBindG (inhaltsgleich mit den bundesrechtlichen Vorschriften des § 10 Abs. 1, 1 WoBindG) gebilligt. Nach dieser Vorschrift kann der Vermieter dem Mieter gegenüber schriftlich erklären, dass das vom Mieter gezahlte Entgelt bis zur Höhe des gesetzlich zulässigen Entgelts erhöht werden soll, wenn der Mieter zur Zahlung eines niedrigeren Entgelts verpflichtet ist. Die Vermieterin habe mit Recht den Umstand, dass aufgrund der Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturenklausel nicht der Mieter, sondern sie selbst die Kosten der Schönheitsreparaturen zu tragen habe, bei der Ermittlung der gesetzlich zulässigen Kostenmiete in Ansatz gebracht. Nach § 28 Abs. 4 II. BV dürfe der Vermieter einen Zuschlag zur Kostenmiete in Ansatz bringen, wenn er die Kosten der Schönheitsreparaturen zu tragen habe.

Das stehe nicht im Widerspruch zur Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, nach der der Vermieter bei frei finanziertem Wohnraum nicht berechtigt ist, im Falle einer Unwirksamkeit einer Klausel zur Vornahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter von diesem eine Mieterhöhung in Form eines Zuschlags zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen (vgl. Urteil vom 09.07.2008 – VIII. ZR 181/07). Die dafür maßgeblichen Gründe sind auf die Kostenmiete bei preisgebundenem Wohnraum nicht übertragbar, denn die Kostenmiete wird – anders als die Vergleichsmiete bei preisfreiem Wohnraum – nach Kostenelementen ermittelt und richtet sich nicht nach der marktüblichen Miete (BGH vom 24.03.2017, VIII ZR 177/09).

BGH bestätigt die Rechtsprechung aus dem Jahr 2010

Die neue Entscheidung aus dem September 2017 handelt vom Mieter einer seit 1988 bewohnten, mithilfe öffentlicher Förderungsmittel errichteten Wohnung. Dieser wehrte sich gegen eine im Jahr 2014 seitens der Hausverwaltung geforderte Mieterhöhung. Diese wurde aufgrund jährlicher Kosten für Schönheitsreparaturen in Höhe von 10,32 € je m² verlangt.

Die Klage auf Rückforderung der unter Vorbehalt gezahlten Mieterhöhung wurde in den beiden Vorinstanzen abgewiesen. Der BGH wies nun die Revision als unbegründet zurück. Dabei bestätigte er die bisherige Rechtsprechung aus dem Jahr 2010, denn eine Unwirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel habe gemäß § 306 Abs. 2 BGB die Anwendung des dispositiven Gesetzesrechts zur Folge.

Hier wäre demnach § 535 Abs. 2 S. 2 BGB anwendbar, mit der Folge, dass der Vermieter für die Instandhaltung der vermieteten Wohnung Sorge zu tragen hat. Daraus wiederum ergebe sich die Berechtigung des Vermieters, den Zuschlag nach § 28 Abs. 4 II. BV zu verlangen (BGH vom 20.09.2017, III ZR 250/16).

Rechtsanwalt Dr. Wolfgang Klünder