Spanisches Immobilienrecht – Spanischer Gerichtshof kippt Zinsklauseln bei Immobilienkrediten

Mit Urteil vom 15.02.2017 hat der höchste Gerichtshof in Spanien (Tribunal Supremo) entschieden, dass Klauseln in Hypothekendarlehensverträgen, die den Banken einen von der Lage auf den Kapitalmärkten unabhängigen Mindestzins vertraglich garantieren, rechtswidrig sind. Die Banken seien verpflichtet, sämtliche seit Darlehensbeginn zu viel vereinnahmte Zinszahlungen ihren Kunden zu erstatten.

Spanische Banken hatten über Jahrzehnte in ihren Darlehensverträgen vielfach durch AGB-Klauseln (Cláusulas suelo) vereinbart, dass Zinssteigerungen auf den Kapitalmärkten an die Darlehensnehmer weitergegeben werden können. Auf der anderen Seite sollten die Darlehensnehmer aber nicht von einem verringerten Zinsniveau auf den Kapitalmärkten profitieren, sondern stattdessen einen Mindestzins zahlen. Aufgrund der seit Jahren sehr niedrigen Kapitalmarktzinsen zahlten deshalb Darlehensnehmer über Jahre Zinsen an die Banken, die signifikant über den Marktsätzen lagen.

In der spanischen Presse veröffentlichte Zahlen gehen davon aus, dass bis zu 2,2 Millionen Darlehensverträge von dem Urteil betroffen sind.

Das aufgrund der rechtswidrigen Verträge bestehende Erstattungsvolumen wird auf etwa fünf bis sieben Milliarden Euro geschätzt. Die hohe Zahl der betroffenen Verträge ergibt sich aus dem Umstand, dass gerade die großen überregionalen spanischen Banken wie BBVA, La Caixa und Bankia die Cláusulas suelo verwandt hatten.

Der Tribunal Supremo hat sich mit seinem aktuellen Urteil der Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofs (EuGH) zu spanischen Hypothekendarlehen angeschlossen.

Der EuGH hatte unlängst, mit Urteil vom 21.12.2016, die Praxis spanischer Banken, sich Mindestzinssätze vertraglich zusichern zu lassen, für rechtswidrig erklärt. Der EuGH stellte fest, dass den Darlehensnehmern die Tragweite der versteckten AGB-Klauseln regelmäßig nicht bekannt gewesen sei. Die gebotene Aufklärung durch die Banken sei unterblieben. Anders als in der Vergangenheit vom Tribunal Supremo entschieden, hat der EuGH den Rückerstattungsanspruch auf sämtliche zu viel gezahlte Zinsen seit Vertragsbeginn ausgedehnt.

Gleichzeitig hatte der EuGH den spanischen Gesetzgeber aufgefordert, die gesetzlichen Rahmenbedingungen für ein außergerichtliches Erstattungsverfahren zu schaffen. Damit soll betroffenen Darlehensnehmern der langwierige und kostspielige Weg über Gerichtsverfahren erspart werden. Dieser Pflicht war der spanische Gesetzgeber in Rekordzeit, noch im Januar2017, durch den Erlass eines entsprechenden Dekrets nachgekommen.

Rechtstipp

Für betroffene Darlehensnehmer stellt sich die Frage, wie sie von den vorgenannten Gerichtsentscheidungen praktisch profitieren können. Die Urteile des Tribunal Supremo betreffen spanische Darlehensnehmer wie auch Ausländer, die bei spanischen Banken Hypothekendarlehen aufgenommen haben. Damit steht auch deutschen Staatsbürgern der Weg zur Erstattung zu viel gezahlter Zinsen offen.

Allerdings ist zu beachten, dass das gesetzlich geregelte Erstattungsverfahren nur für Verbraucher zugelassen ist. Gewerbliche Darlehen oder Darlehen an Unternehmen steht dieser Weg nicht offen. Unternehmer und gewerbliche Darlehensnehmer sind, sofern das Urteil auf ihr Darlehen anwendbar ist, gehalten, bei den Banken ihren Anspruch geltend zu machen und ggf. einzuklagen.

Das gesetzlich geregelte Erstattungsverfahren ist an sich kostenfrei. Es fallen allerdings reduzierte Notar- und Registergebühren an, die von den Antragstellern zu zahlen sind. Sofern der Darlehensnehmer sich bei dem Erstattungsverfahren anwaltlich vertreten lässt, ist der Rechtsbeistand zu bezahlen. Das Dekret nennt zumindest keine Rechtsgrundlage für die Erstattung von Anwaltskosten. Das Verfahren ist allerdings recht einfach ausgestaltet, sodass Spanier oder der spanischen Sprache mächtige Ausländer das Verfahren durchaus selbst durchführen können.

Darlehensnehmer aus Deutschland oder anderen Staaten sollten mithin vorab kritisch prüfen, ob ein signifikanter Erstattungsbetrag zu erwarten ist und sich der zeitliche Aufwand und die Kosten eines Erstattungsverfahrens im konkreten Fall im Rahmen halten. Dies gilt natürlich auch für die Fälle, in dem der Erstattungsanspruch gerichtlich zu geltend zu machen ist, weil das vorgenannte Gesetzesdekret keine Anwendung findet und die betroffene Bank den Erstattungsanspruch des Darlehensnehmers nicht anerkennt.