Spanisches Immobilienrecht nicht zu vergessen beim Immobilienkauf

Aktuelle TIPPS im Jahre 2024 vom Rechtsanwalt für Spanisches Immobilienrecht D. Luickhardt, in Deutschland und in Spanien (zugelassen als Rechtsanwalt-abogado) –  berät und betreut Ihren Immobilienkauf in Spanien (Katalonien, Mallorca, Andalusien, Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura) mit Vollabwicklung in Steuer und Recht, als auch gerichtliche Vertretung in Streitigkeiten zum deutschen und spanischen Immobilienrecht.

Nutzen Sie unser Kompetenzwissen im spanischen Immobilienrecht.

Das spanische Immobilienrecht ist ein besonderes Fachgebiet, dass sich dadurch auszeichnet, dass es von Vertragsrecht, bis zum Hypothekenrecht, Mietrecht, Grundbuchrecht, Maklerrecht bis zum Bauplanungsrecht zivilrechtliche und verwaltungsrechtliche Normen betrifft.
Beim Immobilienkauf kommt noch die steuerliche Thematik hinzu.
Immobilienkauf oder Verkauf steuerguenstig;
Erbschaftssteuerplanung schon beim Immobilienkauf.
TIPP: Oft vergessen wird, dass eine Immobilie in Spanien bei einer Erbschaft stets steuerpflichtig ist, obgleich der Erblasser und Erbe in Deutschland leben.
Gestaltungs TIPP: Niessbrauch

Sie kaufen eine Immobilie auf Mallorca, Barcelona, Costa Brava, Andalusien, Gran Canaria oder Teneriffa, dann haben Sie es mit dem spanischen Immobilienrecht zu tun, da selbst wenn die Vertragsparteien beide die deutsche Nationalität haben und beide in Deutschland ansässig sind, dann trotzdem das spanische Immobilienrecht gilt, da die Immobilie in Spanien gelegen ist.
TIPP: Zudem ist das regionale Recht entscheidend. In Katalonien (Costa Brava), kann ein Vorkaufvertrag im Grundbuch eingetragen werden.

Vertragsrecht

Jeder Immobilienkäufer in Spanien kennt den Arras Vertrag.
TIPP Doch wussten Sie auch, dass die meisten Arras Vertraege unvollstaendig sind. Es wird naemlich oftmals der Art.1504 CC vergessen, sprich die Fristversaeumnis, dass wenn der Käufer nicht zum Notartermin erscheint, dann reicht es nicht alleine aus, um eine Anzahlung zu verlieren.

Der spanische Vorkaufvertrag ist grundlegend im spanischen Zivilgesetzbuch in den Normen 1445 ff geregelt.
TIPP: Doch es reicht nicht alleine aus, einfach in dem Vertrag den Art.1454 CC als sogenannte ARRAS Norm zu nennen, sondern es ist ausfuehren, wann und aus welchem Grund der Verkäufer die doppelte Anzahlung zurueckzahlen muss und der Käufer seine 10%ige Anzahlung verliert.

Das Vertragsrecht gibt die rechtliche Grundlage für jedes Vertragswerk, sei es ein Kaufversprechen, eine Reservierung, den häufig vorkommenden Arras Vertrag und schließlich einen privatschriftlichen und notariellen Kaufvertrag. Doch entscheidet ist die schriftliche Ausformulierung von einem Rechtsanwalt, der die Konsequenzen kennt.

Tipp

Vermeiden Sie Anzahlungen ohne Sicherheit. Der privatschriftliche Kaufvertrag ist im spanischen Immobilienrecht notwendig, um einen Kaufanspruch zu begründen, eine Kaufoption mit Anzahlung reicht hierfür nicht aus.

Spanisches Wohnungseigentumsrecht (Ley de propiedad horizontal)

ist wesentlich, wenn eine Wohnung in Spanien gekauft wird. 

Hinweis 2019/2020: Wenn Sie touristisch vermieten möchten, dann ist der Art.17.12. LPH von Bedeutung, der eine touristische Vermietung in einem Mehrfamilienhaus erlaubt, wenngleich eingeschränkt. Im Umkehrschluss verbietet dieser Artikel, ein Verbot der touristischen Vermietung durch die 3/5 Mehrheit.

Schon beim Immobilienkauf ist zu prüfen, ob Schuldenfreiheit nach Art.9.1. LPH bei der Wohnungseigentümergemeinschaft besteht, schließlich haften Sie als neuer Eigentümer für die Schulden mit der neugekauften Wohnung.

Tipp

Es sind auch stets die letzten Hauptversammlungsprotokolle zu prüfen, mit der Fragestellung, welche Auswirkungen eine hohe Verschuldung der Eigentümergemeinschaft auf den einzelnen Wohnungseigentümer hat.

Spanisches Mietrecht 

ist ebenso Teil des spanischen Immobilienrechts, da eine Wohnungsvermietung beispielsweise Vorkaufsrechte für den Mieter begründet.
TIPP: Nicht zu vergessen, Kauf bricht nicht Miete. Sprich der Kauf einer vermieteten Wohnung kann schwerwiegende Folgen haben, da der Mieter in Spanien Mieterschutz von 5 Jahren geniesst und gerichtliche Raeumungsverfahren in Spanien 5 Jahre und laenger dauern.

Spanisches Hypothekengesetz 

regelt nicht nur die Formalitäten eines Hypothekendarlehensvertrages, sondern es wird auch das Grundbuch geregelt, dass mit dem Art.34 LH / ley hipotecaria, jeden Käufer und seinen guten Glauben auf das Grundbuch schützt und der Eigentümer, der dort eingetragen ist, als wirklicher Eigentümer der Immobilie gilt.

Tipp

In Spanien kann Eigentum an einer Immobilie auch erworben werden, ohne dass eine Grundbucheintragung erforderlich ist, deshalb spricht man von einer deklarativen Wirkung des spanischen Grundbuchs und nicht von einer rechtsbegründenden Wirkung.

Doch heutzutage gibt es in der Regel keinen Immobilienkauf mehr ohne Grundbucheintragung, denn auch mit der Grundbucheintragung erhält man erst die Möglichkeit, eine Hypothek auf der Immobilie zu belasten, um das Darlehen für den Immobilienkauf zu garantieren.

Letztlich sei noch darauf hingewiesen, dass es in Spanien nicht die Bezeichnung Fachanwalt für Immobilienrecht gibt, dies ist eine deutsche Bezeichnung.

In Spanien gibt es den Begriff Fachanwalt nicht, sondern ein Rechtsanwalt für spanisches Immobilienrecht wird als abogado de derecho inmobiliario bezeichnet.

Rechtsanwalt, Abogado de derecho inmobiliario, D. Luickhardt ist mit seinem Team auf spanisches Immobilienrecht spezialisiert.

Durch die 20-jährige Erfahrung im spanischen Immobilienrecht, in der Gestaltung von Immobilienkaufverträgen, Prozessführung bei Nichterfüllung von Kaufverträgen, Räumungsprozessen in Mietsachen, Durchführung von sogenannten „expediente dominios“ zur Grenzregulierung in ländlich geprägten Gebieten wie La Palma, Mallorca, Andalusien, Grundbucheintragungsverfahren von nicht registrierten Grundstücken etc., ein weiter Tätigkeitsbereich, der durch Erfahrung zum Kompetenzwissen wird.

Schließlich bietet RA D. Luickhardt auch die Vollabwicklung Ihres Immobilienkaufes mit dem Immobilienkaufservicepaket in Spanien an, der zunächst mit der Einholung eines Grundbuchauszuges beginnt, denn schließlich muss geprüft werden, wer der Eigentümer ist und ob Schulden und Lastenfreiheit bestehen.

Nach der Prüfung des Grundbuches erfolgt die Schuldenfreiheitsprüfung bei den Behörden, Wohnungseigentumsgemeinschaft und die Übereinstimmung zwischen Grundbuch und Kataster. Bei positiver rechtlicher Kontrolle, folgt die technische Kontrolle durch einen Architekten und erst dann werden die Kaufvertraege, sei es Arras oder privater Kaufvertrag vorbereitet.