Steuerhöhungen 2016 im Zusammenhang mit Immobilien auf Ibiza, Formentera, Mallorca und Menorca

Zum 1. Januar 2016 hat die Regierung der Balearen die Steuern in einigen Bereichen erhöht. Von dieser Steuererhöhung sind u.a. die Grunderwerbssteuer, die bei Immobilienkäufen anfällt, die Erbschaftssteuer und die Vermögenssteuer betroffen.

Bei der Grunderwerbssteuer handelt es sich um eine staatliche Steuer, die jedoch von den autonomen Regionen (hier den Balearen) erhoben wird. Sie ist vom Erwerber der Immobilie zu entrichten und es wird der reale Wert der Immobilie zugrunde gelegt. Die Grunderwerbssteuer beginnt zwar wie bisher bei 8 %, steigt aber nunmehr progressiv bis 11 % an:

• Bis 400.000 Euro fallen 8 % Steuern an,
• von 400.000 bis 600.000 Euro 9 %,
• von 600.000 Euros bis 1.000.000 Euro 10 %,
• ab 1.000.000 Euro 11 %.

Bei einem Immobilienwert von beispielsweise 720.000 Euro fallen insgesamt 62.000 € Grunderwerbssteuern an, da der Käufer der Immobilie die ersten 400.000 Euro mit 8 % (32.000 €), die nächsten 200.000 € mit 9 % (18.000 €) und die restlichen 120.000 € mit 10 % (12.000 €)  versteuern muss.

Die Steuerbelastung bei Neubauten vom Bauträger ist hingegen gleich geblieben: Wenn der Erwerb der Immobilie aus erster Hand vom Bauträger erfolgt, dann fällt eine Mehrwertsteuer von 10 % an (statt der Grunderwerbssteuer). Hinzu kommt 1,2 % Stempelsteuer, so dass der Erwerber eines Neubaus vom Bauträger mit einer Steuerbelastung von insgesamt 11,2 % Steuern auf den Immobilienwert rechnen muss.

Tipp:

Bei der Eigentumsübertragung kann man in bestimmten Konstellationen die Form der Auflösung des Gemeinschaftseigentums (sog. „disolución de condominio“) wählen, bei der statt der Grunderwerbssteuer nur 1,2 % Stempelsteuer auf den Gesamtwert berechnet wird.

Auch bei der Erbschaftssteuer gibt es für Todesfälle ab 2016 eine Erhöhung der Steuern für Erbschaften mit einer Erbmasse über 700.000 €. Bisher bezahlten Erben 1. Ordnung (Kinder, Eltern), die EU-Bürger sind, generell 1 % Erbschaftssteuer auf die Erbmasse. Der Freibetrag von 25.000 € pro Erbe 1. Ordnung ist gleich geblieben.

Für Todesfälle ab 2016 muss man jetzt je nach Erbmasse differenzieren:

• Bis 700.000 € gilt weiterhin 1 %
• Ab 700.000 € Erbmasse bis 1.000.000 € sind es 8 %Ab 1.000.000 € Erbmasse 11 %
• Ab 2.000.000 € Erbmasse 15 %
• Ab 3.000.000 € Erbmasse 20 %

Tipp:

Zu Lebzeiten kann man bei einer Übertragung von Direktverwandten (Kinder, Eltern) über eine Schenkung nachdenken, die mit 7 % versteuert wird. Umstritten ist, ob der ibizenkische Erbvertrag („pacto sucesorio“) nur für auf Ibiza ansässige Spanier gilt, oder aufgrund der neuen EU-Erbrechtsrichtlinie auch für nichtresidente EU-Bürger (ausgenommen Großbritannien, Irland und Dänemark). Unserer Meinung nach kann der ibizenkische Erbvertrag in solchen Fällen angewendet werden mit der steuerlichen Folge, dass bei einem Erbvertrag zwischen Direktverwandten auf Ibiza lediglich 1% Steuern anfallen. Das bedeute im Vergleich zu der Schenkung eine Steuerersparnis von 6 %. Zwingende Voraussetzung hierfür ist allerdings, dass die juristische Figur des Erbvertrages im Heimatland der Parteien gesetzlich geregelt ist.

Die Vermögenssteuer wird auch für das Jahr 2016 aufrechterhalten. Der Freibetrag wurde allerdings für das Jahr 2016 von 800.000 € auf 700.000 € gesenkt. Bei Nichtresidenten wird das Immobilienvermögen nur besteuert, wenn das Gesamtvermögen über diesem Freibetrag liegt. Es handelt sich um eine progressive Steuer mit einem Steuersatz von 0,2 % bis 2,5 % auf den Wert. Die Vermögensteuer wird bei Immobilien anhand dem höchsten der folgenden drei Werte bestimmt: Dem Kaufpreis der notariellen Urkunde, dem Katasterwert oder dem vom Finanzamt überprüften Wert.

Tipp:

Um unter den 700.000 € Freibetrag pro natürlicher Person zu bleiben, kann es sinnvoll sein, die Immobilie mit mehreren Käufern zu erwerben. Sollte der Kauf mit einer Hypothek finanziert werden, so kann diese Hypothek in Abzug gebracht werden.