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Strategien für die Rechtsvertretung von Anlegern gegenüber Banken bei Schrottimmobilien:

Rechtstipp vom 26.03.2012
(29)
Rechtstipp vom 26.03.2012
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Der Standard Schrottimmobilien Fall: Die Vermittler hatten falsche Versprechungen abgeben und den Immobilienkauf als sichere Kapitalanlage vermittelt. Die Miete trägt die Finanzierung nicht. Mietsicherheiten reichen ebenso wenig aus. Das Darlehen leidet. Wird gekündigt. Die Immobilie versteigert, die Schulden bleiben beim Anleger, der nicht selten Privatinsolvenz anmelden muss: Haftung der Vermittler: Vermittler sind, falls sie nicht für ein Unternehmen arbeiten in der Regel die einfachen Ziele von Anlegerschutzanwälten. Meist ungelernt, aber rhetorisch gut geschult, haben sie in ihren Bekanntenkreis, Immobilien oder Beteiligungen an Immobilienfonds vermittelt.  Das anfängliche Honorar war gut. Die Provision war aber nicht mehr einfach zu erwirtschaften, als die Bekannten „abgeklappert" waren. Da Vermittler ungefragt über alles für die Anlageentscheidung notwendige unterrichten müssen, insbesondere vollumfänglich über allgemeine aber auch anlagespezifische Risiken, meist juristisch einfache Opfer, dann oft pleite. Keine Hilfe für die Anleger: Haftung der Bank: Die Bank haftet nur im Ausnahmefall. Die Bank schuldet im Normalfall keine Risikohinweise gegenüber den Darlehensnehmern, da ja nicht die Bank sondern andere die Immobilienvermittlung betreiben. Das Risiko der Höhe des Kaufpreises und das Risiko ggf. falsch unterrichtet zu werden trägt also erstmals der Anleger. Hiervon gibt es aber Ausnahmen: 1.)   Gutachten und Besichtigung der (sanierungsbedürftigen) Immobilie durch Vertreter der Bank Die Bank erkannte oder hätte erkennen können, dass eine sittenwidrige Kaufpreisüberhöhung vorliegt. Dies nachzuweisen ist manchmal schwer, manchmal aber auch einfacher, als es sich die Darlehensnehmer denken. Ein kürzlich von einem Anleger vor dem LG Berlin gegen die Paratus GmbH gewonnener Prozess macht es deutlich. Dort hatte ein Gutachten die sittenwidrige Kaufpreisüberhöhung belegt, dass der Bankkunde einholen hat lassen. Die Bank hatte im Rechtstreit die Verkehrswertfeststellungen nicht im Einzelnen bestritten. Da aber im Darlehensantrag stand, dass die Einwertung der Immobilie durch die Bank letztendlich ausschlaggebend für die Sicherheiten des Darlehens und damit für die Darlehensgewährung ist und zudem unstrittig eine Besichtigung der Immobilie durch einen Vertreter der Bank stattgefunden hatte, ging das Gericht davon aus, dass auch der Bank der Verkehrswert der Immobilie bekannt war, da es sich letztendlich um eine sanierungsbedürftige Immobilie handelte. Damit war aber auch der Bank die sittenwidrige Überteuerung der Immobilie bekannt. Damit war der Darlehensnehmer von den Verbindlichkeiten aus dem Immobiliendarlehen Zug um Zug gegen Übertragung der Immobilie freizustellen. 2.)   Bank konnte sittenwidrige Überteuerung aus den Umständen des Einzelfalles -zum Beispiel Miete erkennen: Sehr erfrischend auch eine Argumentation, die uns von einem Oberlandesgericht bekannt gegeben wurde. Die Bank hatte gesehen, dass die Miete durchschnittlich 400,00 € betragen sollte, womit nach Anwendung des Ertragswertverfahrens nach dem zehn Jahresdurchschnitt von einem Verkehrswert der Wohnung i. H. v. 48.000,00 auszugehen war. Da der Kaufpreis aber weit über 100.000,00 € betragen hatte, war der Bank die sittenwidrige Kaufpreiserhöhung ersichtlich. 3.)   Institutionelles Zusammenwirken von Bank und Vermittler im Vertrieb: Eine nicht einfach zu beweisende Rechtsfigur aber eben auch eine Ausnahme: Das institutionelle Zusammenwirken von Bank und Vertriebsgesellschaft, führt dazu, dass auch eine Bank ausnahmsweise wie ein Vermittler haften kann. Hier bedarf es meist weitreichender Recherchen oder aber der Inanspruchnahme der ursprünglichen Vermittler um die Hintergründe der Vertriebsorganisation in Erfahrung zu bringen. Bringt das alles nichts, darf es ein Anleger auch mit sogenannten provozierten Sachvortrag versuchen. Allerdings manche Gerichte Unterstellungen von vorneherein als Sachvortrag „ins Blaue hinein" als unzulässig zurückweisen. Trotzdem manchmal ein Versuch wert. 

MJH Rechtsanwälte meinen schöne Argumentation für Anleger, die über Banken oder deren Rechtsnachfolger in Einzelfällen in die Zwangsversteigerung oder gar Privatinsolvenz getrieben werden. 

MJH Rechtsanwälte,

Martin J. Haas Rechtsanwalt:

Wir wünschen Ihnen und Ihrer Rechtssache viel Erfolg!



Rechtstipp aus dem Rechtsgebiet Bankrecht & Kapitalmarktrecht

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