Tierhaltung in der Wohnungseigentümergemeinschaft

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft kann die Tierhaltung (Hundehaltung und/oder Katzenhaltung) ein heikles Thema sein. Es gibt oft viele Fragen darüber, wer für die Schäden oder Belästigungen durch Haustiere verantwortlich ist und welche Regeln für die Tierhaltung gelten. Eigentümer fürchten sich zudem häufig über tägliche Lärmbelästigungen, eine Verdreckung des Gemeinschaftseigentums oder vor Begegnungen mit den Tieren. Aus diesem Grund fassen viele Wohnungseigentümergemeinschaften auf der Eigentümerversammlungen Beschlüsse, wonach eine Tierhaltung (Hundehaltung) nicht oder nur bei Vorliegen einer Genehmigung gestattet ist. 

Dem gegenüber stehen mitunter Eigentümer, die eine Tierhaltung wünschen, oder aber aus gesundheitlichen Gründen auf eine Tierhaltung angewiesen sind. 

In der Praxis sind häufig Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft über die Tierhaltung anfechtbar oder gar nichtig, sodass sich die Überprüfung durch einen Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht lohnen kann. 

Beschlusskompetenz

Ob ein Beschluss lediglich anfechtbar oder gar nichtig, also von Anfang an unwirksam ist, richtet sich danach, ob die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer überhaupt die Kompetenz hat, entsprechende Beschlüsse zu fassen. 

Dabei ist zu unterscheiden zwischen der vollständigen Untersagung der Tierhaltung und einer teilweisen Untersagung. 

Während die vollständige Untersagung der Tierhaltung nicht von der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer gedeckt ist, wenn es auch Tiere erfasst, von denen keine Beeinträchtigungen (Kleinstiere ohne Geräusch- oder Geruchsbelästigung) ausgeht, können Eigentümer besondere Tiere (Hunde, Katzen, etc.) durch Beschluss verbieten, wobei es stets auf den konkreten Einzelfall und den Wortlaut des Beschlusses ankommt. 

Ordnungsgemäße Verwaltung

Ist der Beschluss von der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft gedeckt, stellt sich im nächsten Schritt die Frage, ob dieser Beschluss auch ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. 

Die Untersagung einer Hundehaltung ist zunächst von der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer gedeckt, da durch die Hundehaltung Auswirkungen auf das Gemeinschaftseigentum ausgehen können. Die Eigentümer können daher grundsätzlich einen entsprechenden Beschluss fassen, wenn sich ein Eigentümer, der die Tierhaltung wünscht, sich dies im Einzelfall durch einen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft erlauben lassen kann. 

Zuletzt hat das Landgericht Frankfurt am Main in seinem Urteil vom 09.03.2023, zu dem Verfahren mit dem Aktenzeichen 2-13 S 89/21 folgenden Beschluss für wirksam erachtet:

„Das Halten von Hunden ist nicht gestattet, es sei denn, die Mehrheit der Wohnungseigentümer fasst einen entsprechenden Beschluss, durch den die Hundehaltung ausnahmsweise gestattet wird. Sind für das Halten von Hunden alte Rechte vorhanden, so gelten diese nur so lange, wie das sich in der Gemeinschaft befindliche Tier noch lebt. Neuanschaffungen von Hunden unterliegen dem vorstehend geregelten Genehmigungsvorbehalt.“

Ein solcher Beschluss entspricht nach Ansicht des Landgericht Frankfurt am Main ordnungsgemäßer Verwaltung, weil es den Eigentümern eine Ermessensentscheidung überlässt und der Hund im Einzelfall genehmigt werden kann. Auf diese Weise können sowohl die Interessen des begehrenden Eigentümers als auch der übrigen Wohnungseigentümer gewahrt werden. 

Weitere Regelungsmöglichkeiten

Neben der Untersagung der Tierhaltung, können die Eigentümer auch weitergehende Beschlüsse fassen und so die konkrete Art und Weise der Tierhaltung vorgeben. So können z.B. lediglich gefährliche Tiere oder Rassen verboten, eine Anleinpflicht vereinbart, einzelne Gemeinschaftsflächen (z.B. Aufzug) von der Nutzung durch Tiere ausgeschlossen oder eine Kotbeseitigungspflicht eingeführt werden.

Fachkundigen Rat einholen

Wenn Sie Fragen zur Tierhaltung in Ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft haben oder rechtliche Unterstützung benötigen, können Sie sich gerne an mich wenden. Sollte kürzlich auf der Eigentümerversammlung ein Beschluss gefasst worden sein, ist unter Umständen Eile geboten. Die Anfechtungsklage gegen Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft ist binnen eines Monats nach der Beschlussfassung zu erheben. Nach Ablauf dieses Monats wird der Beschluss bestandskräftig. 

Wichtig:

Ein schriftlicher Widerspruch gegen den Beschluss gegenüber der Hausverwaltung ist nicht ausreichend! Häufig erreichen mich Anfragen von Wohnungseigentümern, die schriftlich den Beschlüssen widersprochen, aber eine Klage erhoben haben. Es muss zwingend Klage erhoben werden. Kommt das Gericht zu dem Ergebnis, der Beschluss entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wird er aufgehoben und gilt nicht als zustande gekommen.