Ungewisse Mietrückstände in der Kündigung können zu einer Verurteilung wegen Nötigung und Betrugs führen!

Die Kündigung eines Wohnraummietvertrages ist unwirksam, wenn der Kündigungsgrund „Mietrückstand“ nicht mehr nachvollzogen werden kann. Die Angabe eines Gesamtbetrages in der Kündigung genügt nicht.

Im vorliegenden Fall stritten die Parteien vor dem Landgericht Heidelberg um die Wirksamkeit einer Kündigung. In der Kündigungserklärung gab der Vermieter an, der Mietrückstand würde auf 2088,98 € betragen. Die monatliche Gesamtmiete beläuft sich auf 693,93 €. Damit stand fest, dass der Mieter mit zwei vollen Monatsmieten in Rückstand und daher eine fristlose Kündigung möglich war. Weiter wurde behauptet, ein weiterer Mietrückstand in Höhe von 400 € sei aufgelaufen, weil die Mieter die Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von ca. 60 € pro Monat nicht bezahlt habe. In der Kündigung war letztendlich nur die Gesamtforderung in Höhe von 2427,62 € als Gesamtmietrückstand angegeben.

Bereits außergerichtlich wandten die Mieter ein, dass sie die Kündigung nicht nachvollziehen können, wann welche Mietrückstände aufgelaufen seien. Der Vermieter konnte nicht mehr Monat für Monat nachvollziehen, wann welche Rückstände für welchen Monat letztendlich aufgelaufen waren.

Trotzdem erhob der Vermieter Räumungsklage. Das Landgericht Heidelberg sagte dem Vermieter ausdrücklich, dass die Kündigung nicht nur formell, sondern auch materiell unwirksam ist. Der in der Kündigung angegebene Kündigungsgrund, Zahlungsrückstand, ist weder formell (§ 569 Abs. 4 BGB) in der Kündigungserklärung, noch materiell (§§ 543 Abs. 2 Nummer 3, 569 Abs. 3 BGB) schlüssig dargelegt. Wenn die Mietrückstände in der Kündigungserklärung nicht nachvollziehbar errechnet werden können, dann lässt sich der behauptete Zahlungsrückstand nicht nachprüfen. Der Vortrag ist bereits unsubstantiiert. Zumindest dem Gericht muss der Vermieter darlegen, wie sich der Zahlungsrückstand berechnet und insbesondere auf welche Zeiträume sich dieser bezieht.

Das Landgericht ist außerdem der Ansicht, dass die pauschale Behauptung des Vermieters nicht nur zivilrechtlich, sondern auch strafrechtlich zu bewerten ist.

Die vorsätzliche Verfolgung nicht bestehender Ansprüche stellt eine versuchte Nötigung oder sogar einen Betrugsversuch dar. Beide Straftatbestände könnten hier erfüllt sein. §§ 240 Abs. 1,3, § 263 Abs. 1,2, §§ 22,23 Absatz 1 StGB).

(LG Heidelberg, Urteil vom 22.06.2023 - 5 S 3/23)

Mein Tipp: Es ist durchaus vorstellbar, dass eingehende Mietzahlungen mit der Zeit unübersichtlich werden, wenn der Mieter nicht pünktlich und vollständig bezahlt.  Kommen Minderungen oder Erhöhungen von Nebenkostenvorauszahlungen hinzu, wird es oft kompliziert. Dennoch müssen Sie in der Kündigung angeben, wie sich der Mietrückstand zusammensetzt, damit auch der Mieter in seinen Bankauszügen nachprüfen kann, ob das stimmt oder nicht. Wenn Sie dazu nicht mehr in der Lage sind, werden sie nicht nur die Kündigung nicht durchsetzen können, sondern können sich sogar strafbar machen.