Zahlungsverzug und Kündigungsmöglichkeiten für Vermieter

Wenn Ihr Mieter nicht zahlt, dürfen Sie ihm fristlos und ordentlich kündigen. Nachfolgend erhalten Sie eine vollständige Übersicht über Ihre Rechte bei Zahlungsverzug , gemäß § 543 Abs.2 Nr. 3 BGB.   

In § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB sind 4 Fälle geregelt, wann Sie fristlos kündigen können bei  Zahlungsverzug: 

1. Der Meter ist mit der Bruttomiete = Miete (Kaltmiete inklusive Betriebskostenvorauszahlungen) für zwei aufeinanderfolgenden Monate in Verzug. Beispiel: Ihr Mieter hat für April und Mai 2024 die gesamte Miete nicht bezahlt.
2. Der Zahlungsrückstand in Höhe von einer Miete und einem Euro genügt ebenso für eine fristlose Kündigung, wenn der Rückstand zwei aufeinanderfolgende Mieten betrifft, §§ 543 Abs. 2, S1, Nr3 a,Alt2 und 569 Abs.3, Nr1, S1 BGB,  (BGH-Urteil vom 8.12.2021, AZ: VIII ZR 32/20) 
3. Ihr Mieter befindet sich in Höhe von mindestens einer Miete in Verzug. Dieser Mietrückstand stammt aus mindestens zwei aufeinanderfolgenden Monaten. Beispiel: Ihr Mieter hat in den Monaten Januar, Februar und März nur 60 % der Miete gezahlt. Zahlungsrückstand beträgt 120 % der geschuldeten monatlichen Miete.
4. Der Zahlungsverzug Ihres Mieters erstreckt sich über mehr als zwei Zahlungstermine. Der Rückstand muss mindestens zwei Monatsmieten betragen. Beispiel: im November 2023 hat ihr Mieter keine Miete bezahlt. Im Januar, Februar und März 2024 zahlt er die Miete in voller Höhe. Im April zahlt er wieder keine Miete. Da der Mietrückstand zwei Monatsmieten erreicht hat, können Sie ihm kündigen.

Zu den Mietrückständen zählen offene Mieten bis zum Zeitpunkt der fristlosen Kündigung. Dazu gehören Betriebskosten, Vorauszahlungen und Pauschalen, Mietzuschläge etwa für Untervermietung, Möblierung sowie die ratenweise zu zahlende Kaution.  

Nicht zu den Mietrückständen zählen Nachforderungen aus einer Betriebskostenabrechnung, es sei denn, der Betrag der Nachforderung entspricht zwei Monatsmieten und der Mieter ist mehr als ein Monat mit den Zahlungen in Verzug. In diesem Fall müssen Sie aber vorher abmahnen, bevor Sie kündigen können. 

Abmahnung: Bei einer fristlosen Kündigung müssen die Mieter nicht vorher abmahnen. 

Mein Tipp: Kündigen Sie immer fristlos und hilfsweise fristgemäß bei  Zahlungsverzug . Da der Mieter mit einer nachträglichen Zahlung die fristlose Kündigung nachträglich aushebeln kann, ist es zu empfehlen, gleichzeitig die fristgemäße Kündigung zu erklären. Dazu hat der BGH klar entschieden, dass trotz der vollständigen Zahlung des Rückstandes die fristgemäße Kündigung weiterhin wirksam bleibt.