Mietvertrag - außerordentliche Kündigung

Im Idealfall mietet man eine Wohnung für eine Zeit lang und kündigt dann als Mieter, unter Einhaltung der Kündigungsfrist, ordentlich das Mietverhältnis, wenn man umziehen möchte.

Neben dieser Konstellation gibt es aber das Szenario, dass erhebliche Probleme im Mietverhältnis auftreten. Ist die Situation zwischen den Vertragsparteien, Mieter und Vermieter, derart schlecht, steht eine außerordentliche Kündigung im Raum.

Das Gesetz nennt hier explizit die außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund, § 543 BGB. Insbesondere der Zusatz "fristlos" zeigt, dass es hier für die Beteiligten um viel geht. Die gesetzlichen Regelungen greifen insbesondere, wenn keine weiterreichende vertragliche Regelung existiert.

Grundlagen

Ganz grundlegend regelt § 543 Abs. 1 BGB, dass beide Vertragsparteien das Mietverhältnis/ den -Vertrag außerordentlich fristlos kündigen können, wenn hierfür ein wichtiger Grund vorliegt.

Abschließend führt das Gesetz aber nicht aus, wann ein solcher vorliegt. Gesetzliche Formulierung ist, dass unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere Verschulden einer Partei, und unter Abwägung der beidseitigen Interessen das Festhalten am Vertrag, auch nur bis zum Ablauf der Kündigungsfrist, unzumutbar sein muss. 

§ 543 Abs. 2 BGB hilft hier weiter, indem einige wichtige Gründe aufgeführt werden. Diese Aufzählung ist aber nicht abschließend, sodass auch hier nicht genannte Konstellationen eine außerordentliche Kündigung begründen können. Weitere Ausführungen finden sich in § 569 BGB.

Der praktisch häufigste Fall ist dabei die Unterzahlung der Miete. Für die Ermittlung des Rückstandsbetrages geht es nur um laufende Miete, einschließlich Nebenkosten. Nicht hinzuzurechnen sind Kaution oder Betriebskostennachzahlungen. Problematisch wird es, wenn der Mieter mit einem Gesamtbetrag rückständig ist, der einer vollen Monatsmiete entspricht. Zur Beurteilung der weiteren vorgezeichneten Gründe können Sie sich mit uns in Verbindung setzen.

Aber auch jeder andere Grund kann über Abs. 1 S. 2 eine außerordentliche Kündigung rechtfertigen. Erforderlich ist hierzu stets die Verletzung einer Haupt- oder Nebenpflicht aus dem Mietverhältnis, die vom Kündigungsempfänger herrührt. Dann sind alle Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen, was eine exakte Befassung mit der konkreten Situation bedeutet. Eine Interessenabwägung muss angestellt werden. Ergebnis muss sein, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf einer Kündigungsfrist unzumutbar ist.

Der wichtige Grund ist für die Wirksamkeit der Kündigung anzugeben, § 569 Abs. 4 BGB. Die Kündigung bedarf der Schriftform, § 568 Abs. 1 BGB. Um solche und andere formale Anforderungen nicht zu übersehen, kann es sinnvoll sein, sich rechtliche Unterstützung zu suchen, wenn eine außerordentliche Kündigung ausgesprochen werden soll.

Einige Beispiele

Um einen Vergleichsmaßstab zu erhalten kann man auf bereits ergangene Entscheidungen blicken. Diese sind allerdings immer eigene Einzelfälle und nie exakt identisch, was man im Hinterkopf behalten muss.

Als wichtiger Grund heranzuziehen sind wiederholte und grobe Beleidigungen oder auch körperliche Übergriffe. Auch wissentlich unberechtigte Strafanzeigen oder der Betäubungsmittelhandel im Hausgang sind in der Vergangenheit angenommen worden. Auch ein Ungezieferbefall, der nicht zu beseitigen ist, oder eine unzumutbare Geruchsbelästigung haben bereits ausgereicht.

Als nicht ausreichend eingestuft wurden die folgenden Konstellationen. Das bloße Bestehen eines oder mehrerer Prozesse zwischen Vermieter und Mieter reicht ohne Weiteres nicht aus. Die Vermögenslosigkeit des Vermieters reicht nicht aus, ebenso wenig ein Familienzuwachs. Gerade im gewerblichen Zusammenhang ist anzumerken, dass enttäuschte Gewinnerwartungen nicht ausreichen und dem unternehmerischen Risiko zuzuordnen sind.

Abmahnung?

Eine Abmahnung ist vor der Kündigung erforderlich, wenn die Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag im Raum steht. Auf die Frage, ob die Verletzung schuldhaft zu Stande kam, kommt es für die Abmahnung nicht an. Ziel der Abmahnung ist es, dass der Abgemahnte sein Verhalten vertragsgemäß anpassen kann.

Die Abmahnung ist aber entbehrlich, wenn dieser die Erfolgsaussicht fehlt. Beispielsweise weil der Abzumahnende ernsthaft und endgültig angekündigt hat, sein Verhalten nicht zu ändern. 
Auch ist die Abmahnung nicht erforderlich, wenn der wichtige Grund unter Interessenabwägung auch die Abmahnung, als letzte Chance ausschließt. Auch wenn der Abgemahnte sein Verhalten ändern würde, müsste der Grund noch immer eine Unzumutbarkeit für die Fortsetzung bedeuten.
Und auch beim angesprochenen Zahlungsverzug des Mieters ist eine Abmahnung bzw. Zahlungsaufforderung entbehrlich. Dies gilt aber dann nicht, wenn keine Anhaltspunkte für fehlende Zahlungswilligkeit oder -fähigkeit vorliegen. 

Ausschluss und Erlöschen

Gerade im Fall der ausbleibenden Mietzahlung kann noch gehandelt werden. Zahlt der Mieter noch, ist die Kündigung ausgeschlossen, § 543 Abs. 2 S. 2 BGB. Auch rückwirkend kann eine Zahlung die Kündigung noch unwirksam machen, § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB. Und dies bis zu zwei Monate nach Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs.

Weiterhin kann eine Kündigung des Mieters nicht auf einen Mangel gestützt werden, wenn zuvor keine Mängelanzeige an den Vermieter übermittelt wurde. 

Grundsätzlich kann die Kündigung auch unzulässig sein, wenn nach dem wichtigen Grund zu viel Zeit bis zur außerordentlichen Kündigung vergeht. Die vorgenannte Gesamtbetrachtung ergibt dann, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht so unzumutbar war. Wurde ein Zustand bisher hingenommen und verschlechtert sich allerdings nochmal, kann eine Kündigung wieder darauf gestützt werden.

Alternative Beendigung

Außerordentliche Kündigungen sind also auf einen wichtigen Grund zu stützen. Dieser ist aus dem Gesetz aber nicht immer schwarz-weiß herauszulesen. Daher besteht über die Bedeutung und Tragweite dieses Grundes oft Streit zwischen den Mietparteien.

Eine außerordentliche Kündigung wird daher oft unter Verweis auf eine, hilfsweise erklärte, ordentliche Kündigung ausgesprochen. Dies bedeutet, dass der Kündigende das Mietverhältnis auch unter Wahrung der Kündigungsfrist beenden möchte, wenn sich der wichtige Grund als nicht ausreichend darstellt, um die fristlose Beendigung zu rechtfertigen.

Im Zusammenhang mit vermieterseitigen Kündigungen ist dann an § 573 BGB zu denken. Der Vermieter braucht hier ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses. Dieses erwächst dann aus dem Grund, der nicht als wichtig genug für eine außerordentliche Kündigung eingestuft wurde. Maßstab ist hier nicht die Unzumutbarkeit der Fortsetzung bis zum Ablauf einer Kündigungsfrist.

Fazit

Manche Vorkommnisse innerhalb eines bestehenden Mietverhältnisses wirken so schwer, dass eine fristlose Beendigung dessen möglich sein soll.

Der Gesetzgeber stellt hier stark auf Einzelfallgerechtigkeit ab. Damit ist eine Prognose und vereinheitlichende Darstellung schwierig. Man kann sich an vorangegangenen Entscheidungen orientieren und es gibt einige explizit im Gesetz genannte Fälle, die aber nicht abschließend sind.

Wenn man eine außerordentliche Kündigung erklären möchte oder erhalten hat, sollte man zeitnah rechtlichen Rat suchen, da das Zuwarten mit schwerwiegenden Konsequenzen verbunden sein kann.