Urlaubsvermietung Mallorca, Menorca und Ibiza – Gesetz 6/2017 im Überblick

Gesetz 6/2017 vom 31. Juli zur Änderung von Gesetz 8/2012 vom 19. Juli über den Tourismus auf den Balearen bezüglich des Anbietens von Wohnraum als Feriendomizil

Aufgrund der steigenden Vermietung von Ferienunterkünften auf den Balearen hat das Parlament ein Gesetz verabschiedet, mit dem die Vermarktung von Feriendomizilen besser reguliert und damit eingedämmt und kontrolliert werden soll.

Die wichtigste Neuerung im Gesetz ist die Absicht, eindeutig zu definieren, was unter dem „Anbieten von Wohnraum als Feriendomizil“ zu verstehen ist.

Es wird, mangels gegenteiligen Beweises, von einer Vermietung als Feriendomizil ausgegangen, wenn Wohnraum für einen Zeitraum von unter einem Monat zur sofortigen Nutzung vermietet wird und nicht belegt werden kann, dass dies nicht zu touristischen Zwecken geschieht.

Welche Art von Immobilien können als Feriendomizil genutzt werden? 

Nach Maßgabe der vorhergehenden Vorschriften konnten nur freistehende Einfamilienhäuser oder Stadthäuser sowie diesen ähnlicher Wohnraum (Häuser mit Einliegerwohnungen) als Feriendomizile vermietet werden, womit Wohnungen praktisch von der Vermietung als solche ausgeschlossen waren.

Mit der Gesetzesnovelle können nun alle Arten von Immobilien als Feriendomizil angeboten werden „sofern die Vorschriften dies gestatten“.

Das bedeutet in der Praxis, dass der Wohnraum, unabhängig von seiner Gestaltung, sich in einem nach der Raumplanung als „geeignet eingestuftem Gebiet“ befinden muss.

Das Konzept der „geeigneten Gebiete“ muss noch in den jeweiligen Plänen für Intervention im Tourismusbereich -PIAT- und den Territorialen Inselplänen -PTI- ausgearbeitet werden sodass die Kriterien zur Abgrenzung der „geeigneten Gebiete“ klar festgestellt werden, um dann von den Stadtverwaltungen in ihren jeweiligen Raumplanungen durch eine nicht strukturelle Änderung umgesetzt zu werden.

Zur Umsetzung dieser Ziele ist im Gesetz eine Frist von einem Jahr ab dessen Inkrafttreten (1. August 2017) vorgesehen. Während dieses Zeitraums können keine neuen Anträge für Lizenzen vorgelegt werden, womit praktisch ein Moratorium von einem Jahr eingeräumt wurde, um das weitere Vorgehen zu definieren.

Dem verabschiedeten Gesetz fehlt es somit, und dabei handelt es sich um eine der Hauptkritiken, an klaren Definitionen, da keine Kriterien für die Feststellung der geeigneten Gebiete vorliegen, jedoch währenddessen die Aufnahme neuer Tätigkeiten unterbunden wird.

Für jede Insel wird ein Höchstkontingent festgelegt, bei dessen Erreichen keine neuen Lizenzen erteilt werden, und zwar auch dann nicht, wenn die restlichen Voraussetzungen erfüllt werden. Neue Lizenzen werden erst dann wieder ausgegeben, wenn bereits vergebene Lizenzen abgemeldet werden.

In den besagten Planungen wird weiterhin eine Obergrenze der pro Insel verfügbaren Besucherzahlen festgelegt, indem eine bestimmte Anzahl an Betten pro Insel vorgegeben wird. Auf Mallorca beläuft sich diese auf 435.707 Betten (294.163 Hotelbetten, 92.931 in Ferienwohnungen und 5.964 in Bearbeitung), womit ein Spielraum von 42.649 Betten verbleibt.

Um also nun die Tätigkeit aufnehmen zu können, müssen, wie dies auch für bestimmte Hotels gilt, die Betten von einem anderen Anbieter, der sich abmeldet, oder aus der vom jeweiligen Ministerium verwalteten Bettenbörse gekauft werden.

Welche Voraussetzungen muss die Immobilie erfüllen?

Zusätzlich zu den bereits beschriebenen Voraussetzungen, ist eine Reihe von Kriterien zu erfüllen, um Wohnraum als Feriendomizil anbieten zu können:

Administrative Voraussetzungen:

1. Es muss eine gültige Bewohnbarkeitsbescheinigung vorliegen

2. Der Wohnraum darf sich nicht auf geschützten landwirtschaftlichen Flächen befinden (mit Ausnahme anderweitiger Bestimmungen im entsprechenden Plan für Intervention im Tourismusbereich/PIAT oder Territorialen Inselplan/PTI).

3. Es dürfen keine rechtskräftigen Sanktionen aufgrund von schweren oder sehr schweren Verstößen gegen die Vorschriften der Raumordnung vorliegen. Liegt eine solche Sanktion vor, kann eine Vermietung als Feriendomizil erst dann beginnen, wenn der vorherige Zustand wiederhergestellt wurde.

4. Mindestalter der Immobilie von 5 Jahren belegbar durch Neubauerklärung, Erstbezugslizenz oder eine Bescheinigung der Gemeinde.

5. Voraussetzungen im Bereich Energieeffizienz: Generell sind bestimmte Voraussetzungen in Bezug auf die Energieeffizienz zu erfüllen, die in einer Durchführungsverordnung festzulegen sind. Solange diese Verordnung nicht vorliegt, gelten folgende Mindestwerte: Qualifizierung F für Gebäude von vor dem 31.12.2007.

Qualifizierung D für Gebäude von nach dem 01.01.2008.

6. Individueller Wasserzähler

7. Voraussetzungen für Wohnungen: Die Genehmigung ist immer vorübergehend und läuft nach 5 Jahren ab (oder innerhalb der Frist des jeweiligen Plan für Intervention im Tourismusbereich – PIAT – oder Territorialen Inselplan – PTI). 

8. Eine Verlängerung wird nur dann erteilt, wenn die Immobilie weiterhin die gesetzlichen und in der Verordnung festgelegten Voraussetzungen erfüllt.

9.Genehmigung in der Satzung der Eigentümergemeinschaft: Die Vermietung als Feriendomizil ist ausdrücklich in der Satzung zu genehmigen.

10. Liegt keine Autorisierung, aber auch kein Verbot vor, ist die einfache Mehrheit der Beteiligungskoeffizienten und der Eigentümer für die Vermietung erforderlich.

11. Im Falle eines ausdrücklichen Verbots ist eine Änderung der Satzung der Eigentümergemeinschaft erforderlich.

12. Gesetzlich wird dann von einem Verbot ausgegangen, wenn in der Satzung erklärt wird, eine andere Nutzung als die Nutzung zu Wohnzwecken sei untersagt.

13.In keinem Fall ist die Vermietung öffentlich geförderten Wohnraums oder von Wohnraum mit Mietpreisbindung gestattet.

Kann ich mein Haus vermieten, wenn ich es selbst bewohne?

Eine der Neuregelungen des Gesetzes ist die Einführung der Möglichkeit der „Vermietung des Hauptwohnraums” gemäß den Empfehlungen der EU aus dem Jahre 2016 (nähere Information dazu hier). In diesen Fällen wird das Anbieten von Aufenthalten im eigenen Hauptwohnraum dann gestattet, wenn zum einen die vorstehenden Voraussetzungen erfüllt sind, nicht mehr als 60 Tage pro Jahr vermietet wird und das Zusammenwohnen mit den Eigentümern, sofern im Angebot so dargestellt, möglich ist.

Für diese Art von Vermietung des eigenen Wohnraums werden nur vorübergehende Lizenzen vergeben, die alle 5 Jahre zu verlängern sind und der strikten Erfüllung aller genannten Voraussetzungen unterliegen.

Somit wird durch die Möglichkeit, den eigenen Wohnraum bis zu 60 Tage im Jahr zu vermieten und mit den Mietern zusammenzuwohnen, eine echte Kooperativökonomie geschaffen.

Und die Sanktionen?

Die Regelungen zu den Sanktionen haben keine größeren Änderungen erfahren, mit Ausnahme der Tatsache, dass die Mindeststrafe für das Vermieten ohne Haftungserklärung für den Tätigkeitsbeginn (DRIAT) oder das Vermieten mit einer solchen Haftungserklärung, jedoch ohne Erfüllung der entsprechenden Voraussetzungen von zwischen 4.001 € und 40.000 € auf zwischen 20.001 € und 40.000 € angehoben wurde.

Die Mindeststrafe für Vermietungen ohne Lizenz liegt damit heute bei 20.001 €.

Da im Gesetz weiterhin das Konzept des Vertriebskanals für touristische Vermietungen im Hinblick auf Portale wie AirBnb, HomeAway oder Rentalia, einschließlich Facebook geklärt wurde, wird die Werbung über diese Art von Unternehmens als sehr schwerer Verstoß betrachtet und kann mit Strafen von 40.001 € bis 400.000 € belegt werden.