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Verkauf einer vermieteten Immobilie – was passiert mit Miete, Kaution usw.?

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Der Verkauf eines bebauten Grundstücks ist für beide Parteien ein Geschäft, welches mit Risiken verbunden sein kann und daher gerade bei der Vertragsgestaltung äußerster Vorsicht bedarf. 

In diesem Fall gilt der Grundsatz: Vorsicht ist besser als Nachsicht.

Jeder Unterpunkt, den man im Vorfeld bereits bedacht und geregelt hat, kann künftig für einen reibungslosen Ablauf sorgen. Dies gilt erst Recht für den Fall, dass Dritte zumindest mittelbar von dem Verkauf betroffen sind – die Mieter. 

Grundsätzlich beinhaltet der Kaufvertrag die Vertragsparteien, den Vertragsgegenstand, den Kaufpreis und die Fälligkeit, Übergaberegelungen, mitverkauftes Zubehör etc. 

Handelt es sich um den Verkauf einer vermieteten Immobilie, sei es das Einfamilien- oder das Mehrfamilienhaus, bedarf es weiterer vertraglicher Regelungen, die das bestehende Mietverhältnis betreffen. 

Das Schicksal des Mietverhältnisses bei einem Verkauf der Immobilie nach Überlassung der Mietsache ist in § 566 BGB geregelt. Demnach tritt der neue Eigentümer in alle Rechte und Pflichten aus dem bestehenden Mietverhältnis, welche mit dem Eigentum verbunden sind, mit dem Mieter ein. Nach der Rechtsprechung entsteht kraft Gesetz ein neues Mietverhältnis mit dem neuen Vermieter mit den Inhalten des bestehenden Mietvertrages. Dies betrifft die Zahlungen der Miete, Durchführung von Schönheitsreparaturen, Mängelbeseitigung durch den Vermieter usw.

Sind Ansprüche von Mieter und/ oder alten Vermieter jedoch vor dem Eigentumswechsel, sprich vor der Umtragung im Grundbuch, entstanden, bleiben sie bei dem alten Vermieter bestehen. Dieser kann die Ansprüche selbst geltend machen und/ oder muss Schadensersatz- oder Aufwendungsersatzansprüche gegen sich gelten lassen. Insoweit richtet sich die Legitimation zur Geltendmachung von Ansprüchen nach dem sog. Fälligkeitsprinzip. Für alle Ansprüche, die vor der Umtragung im Grundbuch fällig geworden sind, ist der alte Vermieter richtiger Ansprechpartner, für alle Ansprüche, die nach der Grundbuchumtragung fällig wurden, muss sich der Mieter an den neuen Vermieter wenden.

In dem notariellen Kaufvertrag können Regelungen dazu getroffen werden, dass der neue Vermieter bereits ab dem Zeitpunkt der Besitzerlangung (d. h. vor einer Grundbuchumtragung) die Mieten beziehen kann oder dass bis zur Eigentumsumtragung entstandene Rechte an den neuen Vermieter abgetreten werden. Gerade aufgrund dieser Regelungsmöglichkeit ist der Verkauf eines Grundstücks mit einer vermieteten Immobilie detailliert vorzubereiten.

Für die geleistete Kaution bietet § 566 a BGB eine separate Vorschrift. § 556 BGB bezieht sich nur auf Ansprüche aus dem bestehenden Mietverhältnis, welche sich auf das Eigentum an der Mietwohnung beziehen. Die Kaution wurde aufgrund einer bestehenden Sicherheitsabrede zwischen dem alten Vermieter und dem Mieter und nicht aufgrund der mietvertraglichen Regelungen geleistet. Der Mieter hat die Kaution oftmals in Form einer Barkaution an den alten Vermieter geleistet, welche auf ein Sparbuch eingezahlt wurde. Die Rechte und Pflichten aus der geleisteten Kaution gehen mit Eigentumsumtragung kraft Gesetz auf den neuen Vermieter über. Sinn und Zweck des § 566 a BGB ist es zu vermeiden, dass Mietverhältnis und Sicherungsanspruch auseinanderfallen. Endet das Mietverhältnis nach der Eigentumsumtragung, ist der neue Vermieter verpflichtet, die Kaution gegenüber dem Mieter abzurechnen und auszuzahlen. Kann der Mieter die Kaution von dem neuen Vermieter jedoch nicht verlangen, bleibt der alte Vermieter verpflichtet. 

Diskrepanzen können sich ergeben, wenn Ansprüche des alten Vermieters aus dem Mietverhältnis vor der Eigentumsumtragung fällig geworden sind, die Kaution jedoch kraft Gesetz ab dem Zeitpunkt der Umtragung auf den neuen Vermieter übergangen ist. Diese Problematik war bereits vielfach Gegenstand von gerichtlichen Entscheidungen.

Beabsichtigen Sie eine vermietete Immobilie zu veräußern oder zu erwerben, stehen wir Ihnen selbstverständlich gerne mit unserer Erfahrung beratend zur Verfügung.

Rechtsanwältin Ninja Lorenz

Kanzlei Schwede, Gewert & Kollegen


Rechtstipp vom 15.05.2018

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