Vertragslaufzeit und Kündigung von gewerblichen Mietverhältnissen

Ein Gewerbemietvertrag ist oft eine langfristige Investition – für Mieter und Vermieter gleichermaßen. Doch während sich Mieter Flexibilität wünschen, wollen Vermieter Planungssicherheit. Wie lange läuft ein Gewerbemietvertrag? Welche Kündigungsfristen gelten? Und welche Gestaltungsmöglichkeiten gibt es, um den Mietvertrag optimal an die eigenen Bedürfnisse anzupassen?

Der folgende Beitrag klärt, welche gesetzlichen Vorgaben gelten, welche Vertragsklauseln besonders wichtig sind und wie Sie sich als Vermieter oder Mieter rechtlich absichern können.

Vertragslaufzeit bei Gewerbemietverträgen: Welche Regelungen gelten?

Im Gegensatz zu Wohnraummietverträgen, die oft unbefristet geschlossen werden, sind befristete Mietverträge im Gewerbemietrecht die Regel. Der Grund: Unternehmen wollen Standorte langfristig sichern, während Vermieter stabile Mieterträge anstreben.

Befristete Verträge

• Gewerbemietverträge werden häufig für 5, 10 oder mehr Jahre abgeschlossen.

• Die gesetzliche Höchstgrenze für eine Befristung gibt es nicht – ein Vertrag kann auch für 20 Jahre geschlossen werden.

• Während der Laufzeit ist eine ordentliche Kündigung ausgeschlossen, es sei denn, eine vertragliche Regelung sieht etwas anderes vor.

Achtung: Ein befristeter Gewerbemietvertrag kann nicht vorzeitig ordentlich gekündigt werden. Wer vorzeitig aussteigen will, ist auf Verhandlungen mit dem Vertragspartner oder eine außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund angewiesen.

Unbefristete Mietverträge

• Falls keine feste Laufzeit im Vertrag steht, gilt der Vertrag als unbefristet.

• Der Mieter oder Vermieter kann dann mit gesetzlicher Frist kündigen (dazu später mehr).

• Solche Verträge sind für Mieter oft nachteilhaft, da sie weniger Planungssicherheit bieten und jederzeit der Verlust der Gewerberäume drohen kann.

Tipp für Vermieter:

Achten Sie darauf, eine klare Laufzeitvereinbarung im Mietvertrag zu treffen. Das sichert Ihnen regelmäßige Einnahmen und verhindert plötzliche Kündigungen.

Verlängerungsoptionen: Planungssicherheit für beide Seiten

Viele Gewerbemietverträge enthalten Verlängerungsoptionen, die Mieter oder Vermieter nutzen können, um den Vertrag nach Ablauf der festen Laufzeit fortzusetzen.

Was ist eine Verlängerungsoption?

• Eine vertraglich vereinbarte Möglichkeit, den Mietvertrag nach Ablauf der ursprünglichen Laufzeit um eine bestimmte Zeit zu verlängern.

• Die Verlängerung tritt nur ein, wenn der Mieter (oder in seltenen Fällen der Vermieter) aktiv die Option ausübt.

• Gängige Modelle: Verlängerung um 3, 5 oder 10 Jahre.

Welche Formulierungen sind möglich?

1. Einseitige Verlängerungsoption für den Mieter:

• „Der Mieter hat das Recht, den Mietvertrag um weitere 5 Jahre zu den bisherigen Konditionen zu verlängern, sofern er dies spätestens 6 Monate vor Ablauf der Mietzeit schriftlich erklärt.“

2. Beidseitige Verlängerungsklausel:

• „Beide Parteien haben das Recht, den Vertrag um 5 Jahre zu verlängern. Eine entsprechende Mitteilung hat spätestens 9 Monate vor Vertragsablauf zu erfolgen.“

3. Automatische Verlängerung (mit Widerspruchsmöglichkeit):

• „Der Mietvertrag verlängert sich automatisch um weitere 5 Jahre, sofern keine der Parteien mindestens 12 Monate vor Vertragsablauf widerspricht.“

Tipp für Mieter:

Achten Sie darauf, dass die Verlängerungsoption flexibel und nicht bindend ist. Sonst müssen Sie den Mietvertrag fortsetzen, auch wenn sich Ihre geschäftliche Situation ändert.

Tipp für Vermieter:

Eine automatische Verlängerung ohne Widerspruch ist oft vorteilhaft, da sie Leerstand vermeidet.

Kündigungsfristen im Gewerbemietrecht: Gesetzliche Vorgaben und vertragliche Möglichkeiten

Die gesetzliche Kündigungsfrist für Gewerbemietverträge ergibt sich aus § 580a BGB und beträgt sechs Monate zum Quartalsende für unbefristete Verträge.

Das bedeutet: Eine Kündigung muss spätestens am 3. Werktag eines Quartals erfolgen, um zum Ende des übernächsten Quartals wirksam zu werden.

Beispiel:

• Kündigung am 2. Januar → Vertragsende am 30. Juni.

• Kündigung am 4. Januar → Vertragsende am 30. September.

Wichtige Punkte zur Kündigungsfrist:

• Die sechsmonatige Frist gilt nur für unbefristete Mietverträge.

• Bei befristeten Verträgen gibt es keine ordentliche Kündigungsmöglichkeit.

• Eine kürzere oder längere Kündigungsfrist kann vertraglich vereinbart werden.

Tipp für Vermieter:

Eine vertragliche Verlängerung der Kündigungsfrist (z. B. 12 oder 24 Monate) bietet mehr Planungssicherheit.

Tipp für Mieter:

Wenn Flexibilität gewünscht ist, sollte eine kürzere Kündigungsfrist oder eine frühzeitige Ausstiegsmöglichkeit verhandelt werden.

Vertragsgestaltung: So können Mieter und Vermieter individuell abweichende Regelungen treffen

Das Gewerbemietrecht ist sehr frei in der Vertragsgestaltung. Das bedeutet:

✅ Die Parteien können fast alles individuell regeln.

✅ Von der gesetzlichen Kündigungsfrist kann abgewichen werden.

✅ Längere oder kürzere Kündigungsfristen sind möglich.

✅ Sonderkündigungsrechte für bestimmte Fälle (z. B. Unternehmensinsolvenz) können vereinbart werden.

Beispiele für abweichende Regelungen:

• Kürzere Kündigungsfristen für mehr Flexibilität: „Beide Parteien können den Vertrag mit einer Frist von 3 Monaten kündigen.“

• Längere Kündigungsfristen zur Sicherheit: „Der Mietvertrag ist mit einer Frist von 12 Monaten kündbar.“

• Sonderkündigungsrechte: „Der Mieter kann bei Umsatzrückgang von mehr als 30 % innerhalb von 6 Monaten außerordentlich kündigen.“

Achtung:

Vermieter sollten darauf achten, dass zu flexible Kündigungsrechte nicht dazu führen, dass sie plötzlich ohne Mieteinnahmen dastehen.

Gewerbemietverträge sollten individuell gestaltet werden!

Die Vertragslaufzeit, Kündigungsfristen und Verlängerungsoptionen sind entscheidend für die langfristige Sicherheit und Flexibilität eines Gewerbemietverhältnisses.

• Vermieter sollten feste Laufzeiten vereinbaren, um Planungssicherheit zu haben.

• Mieter sollten auf Verlängerungsoptionen und flexible Kündigungsrechte achten.

• Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt 6 Monate zum Quartalsende, kann aber im Vertrag angepasst werden.

• Vertragsgestaltung ist im Gewerbemietrecht frei – es lohnt sich, individuelle Regelungen zu treffen!

Sie brauchen eine rechtssichere Vertragsgestaltung oder haben Streit um die Vertragslaufzeit oder Kündigung?

Als Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht berate ich Sie deutschlandweit und unterstütze Sie bei Vertragsverhandlungen und -Gestaltungen.

☎️ Beauftragen Sie mich, Rechtsanwalt Tobias Geisler, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Limbacher Straße 62, 91126 Schwabach unter 09122-931166, per e-Mail info@rae-schwabach.de oder senden Sie uns direkt über mein Kontaktformular auf der Homepage www.rae-schwabach.de eine Anfrage.