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Vorfälligkeitsentschädigung ist häufig unberechtigt; Fachanwalt berät!
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Eine geforderte oder bereits bezahlte Vorfälligkeitsentschädigung steht Banken und Sparkassen häufig nicht zu
Will oder muss man ein Darlehen vorzeitig zurückzahlen (vor Ende der Zinsbindung), ist dies bei sog Immobiliardarlehen nur bei einem berechtigten Interesse des Darlehensnehmer möglich, § 500 Abs. 2 Satz 2 BGB.
Dies ist gegeben, wenn die sichernde Immobilie verkauft werden soll oder die Bank eine weitergehende Finanzierung verweigert. Ein grundsätzliches Recht zur vorzeitigen Rückzahlung gibt es dagegen nicht.
Vorfälligkeitsentschädigung (VFE)
Folge einer vorzeitigen Rückzahlung ist dann nach § 502 Abs. 1 Satz 1 BGB allerdings der Anspruch des Darlehensgebers auf Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung, die aktuell regelmäßig die Summe aller noch zu leistenden Zinszahlungen bis zum Ende der Zinsbindung übersteigt.
Muss der Darlehensnehmer diese Überkompensation der Bank hinnehmen?
Nein, sagt RA Koch, Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht.
Zunächst resultiert die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung daraus, dass die Banken die Vorfälligkeit nach der Aktiv-Passiv-Methode berechnen und dafür negative Wiederanlagezinsen ansetzen (was allerdings eine reine Fiktion ist).
Dies ist nach überzeugender Ansicht aber unzulässig, da die Bank nur für einen Schaden entschädigt werden, nicht einen fiktiven Gewinn ersetzt bekommen soll.
Insbesondere bei Verträgen, die ab 21.03.2016 abgeschlossen wurden (Geltung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie) ist dies unzulässig. Dies macht regelmäßig bis zu 20 % der VFE aus.
Für die neueren Verträge (ab 21.03.2016) gibt es allerdings zahlreiche Ansätze, der Bank die VFE vollständig zu versagen, denn nach § 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB müssen Banken in den Verträgen klare und verständliche Angaben zur Berechnung der VFE machen.
Dabei ist schon die Berechnung nach der Aktiv-Passiv-Methode nicht zulässig. Zusätzlich haben Banken und Sparkassen aber auch andere Fehler gemacht, indem sie nicht deutlich machen, dass sie nur für die rechtlich geschützte Zinserwartung eine Entschädigung verlangen können. Auf gesetzliche Kündigungsrechte wird dort nicht hingewiesen.
So haben aus unterschiedlichen Gründen die Landgerichte Konstanz, Rostock und das OLG Frankfurt einer Volksbank, einer Sparkasse und der Commerzbank den Anspruch auf Vorfälligkeitsentschädigung vollständig versagt.
Berechtigung der VFE prüfen lassen
Darlehensnehmer sollten daher prüfen lassen, ob die Bank einen Anspruch auf VFE hat und ob dieser in der geltend gemachten Höhe berechtigt ist.
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Fachanwalt für Bank und Kapitalmarktrecht
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