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Vorfälligkeitsentschädigung vermeiden oder reduzieren; so geht das!
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Ärgernis Vorfälligkeit
Regelmäßig sind Darlehensnehmer ohnehin schon in einer misslichen Situation, wenn die Immobilie während einer laufenden Zinsbindung veräußert wird, wenn dies wegen Umzug, Scheidung o.ä. erfolgt.
Will oder muss man ein Darlehen vorzeitig zurückzahlen (vor Ende der Zinsbindung), ist dies bei sog Immobiliardarlehen nur bei einem berechtigten Interesse des Darlehensnehmer möglich, § 500 Abs. 2 Satz 2 BGB.
Der Verkauf der Immobilie ist dabei der Regelfall.
Vorfälligkeitsentschädigung (VFE)
Folge einer vorzeitigen Rückzahlung ist dann nach § 502 Abs. 1 Satz 1 BGB allerdings der Anspruch des Darlehensgebers auf Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung, die aktuell regelmäßig die Summe aller noch zu leistenden Zinszahlungen bis zum Ende der Zinsbindung übersteigt.
Muss der Darlehensnehmer diese Überkompensation der Bank hinnehmen?
Nein, sagt RA Koch, Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht.
Zunächst resultiert die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung daraus, dass die Banken die Vorfälligkeit nach der Aktiv-Passiv-Methode berechnen und dafür negative Wiederanlagezinsen ansetzen (was allerdings eine reine Fiktion ist).
Dies ist nach überzeugender Ansicht aber unzulässig, da die Bank nur für einen Schaden entschädigt werden, nicht einen fiktiven Gewinn ersetzt bekommen soll.
Insbesondere bei Verträgen, die ab 21.03.2016 abgeschlossen wurden (Geltung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie) ist dies unzulässig. Dies macht regelmäßig bis zu 20 % der VFE aus.
Für die neueren Verträge (ab 21.03.2016) kommen zudem noch zahlreiche Ansatzpunkte hinzu, eine geforderte VFE nicht zu zahlen oder eine bereits gezahlte VFE wieder zurück zufordern. Dies dann, wenn die Bank oder Sparkasse nicht klar und verständlich über die Berechnung der VFE im Vertrag informiert hat.
Typische Fehler sind zB, dass in den Angaben zur Berechnung der VFE
- nicht klargestellt wird, dass Ausgangspunkt der Berechnung nur die geschützten Zinserwartungen des Darlehensgebers sind, also Sondertilgungsrechte und Tilgungssatzanpassungsrechte in der Berechnung so eingestellt werden müssen, als ob sie zum frühestmöglichen Zeitpunkt maximal ausgenutzt wurden,
- auf die Begrenzung des Zinserwartungszeitraums nicht hingewiesen wird, das also die Zinsbindung maßgeblich ist bzw bei Zinsbindungen über 10 Jahren das Kündigungsrecht nach § 489 BGB berücksichtigt wird. Etwa Volksbanken und Raiffeisenbanken vermitteln zB den Eindruck, dass es auf die Vertragslaufzeit ankommt, die aber immer deutlich länger ist, so aktuelle LG Konstanz.
- unklare Angaben zur Wiederanlage erfolgen, also keine klare Angaben, dass in möglichst fristenkongruente Pfandbriefe investiert wird.
Hinzu kommen bankenspezifische Fehler wie etwa bei der Commerzabnk, die durch das OLG Frankfurt inzwischen rechtskräftig zur Erstattung verurteilt wurde.
Berechtigung der VFE prüfen lassen
Darlehensnehmer sollten daher prüfen lassen, ob die Bank einen Anspruch auf VFE hat und ob dieser in der geltend gemachten Höhe berechtigt ist.
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Fachanwalt für Bank und Kapitalmarktrecht
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