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Vorgetäuschter Eigenbedarf: Mieter haben bei Kündigung Schadensersatzanspruch!
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Der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe springt in einem aktuellen Urteil Mietern zur Seite, die von ihren Vermietern auf besonders dreiste Weise die Kündigung erhalten haben. Die Quintessenz: Wer wegen angemeldeten „Eigenbedarfs“ der Vermieter die Wohnung verlassen muss, kann von diesem Schadensersatz fordern, wenn tatsächlich in der Folge einfach andere Personen einziehen, die vom „Eigenbedarfsbegriff“ gar nicht umfasst sind (BGH, Urteil vom 10.06.2015 – Aktenzeichen VIII ZR 99/14).
Hintergrund: Kündigung wegen Eigenbedarfs
Dass ein Vermieter überhaupt wegen Eigenbedarfs kündigen darf, beruht dabei auf einer Regelung im Mietrechtsteil des Bürgerlichen Gesetzbuches zum Thema Kündigung: Danach ist eine Kündigung einer Mietwohnung nur in besonderen Fällen erlaubt. Einer davon ist gegeben, wenn „der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt“.
Viele Vermieter nutzen diese Regelung jedoch als Vorwand, um ihnen unliebsame Mieter loszuwerden, obwohl sie diesen eigentlich gar nicht kündigen dürften.
Wer Eigenbedarf nur vortäuscht, muss zahlen!
Um dieser gängigen Praxis einen Riegel vorzuschieben, hat der BGH in einem aktuellen Fall eines Mieters aus Koblenz entschieden. In dessen Wohnung sollte, so sein Vermieter, der neue Hausmeister des Hauses einziehen – ein möglicher Fall des Eigenbedarfs. Nach der Kündigung und dem Auszug jedoch hatte der Mieter den Verdacht, dass eine andere Familie nun seine alte Wohnung bewohnte und nicht etwa ein Hausmeister.
Er verklagte daraufhin zunächst erfolglos seinen ehemaligen Vermieter auf Ersatz der Umzugskosten, der Mehrkosten, die ihm durch die höhere Miete für die neue Wohnung und dadurch entstehen, dass er den Weg zur Arbeit nicht mehr wie bisher zu Fuß zurücklegen könne, sowie Ersatz der ihm entstandenen Prozesskosten des Räumungsrechtsstreits – insgesamt auf 25.833,43 € nebst Zinsen und Freistellung von vorgerichtlichen Anwaltskosten!
Landgericht muss erneut prüfen
Der Rechtsstreit nahm seinen Weg – mit einigen Nebenkriegsschauplätzen – durch die Instanzen, bis er vor dem BGH landete. Dieser hob das Urteil des Landgerichts auf und verwies die Sache mit der Maßgabe zurück, dass das Landgericht prüfen soll, ob tatsächlich ein vorgetäuschter Eigenbedarf vorlag. In diesem Fall steht dem Kläger nach Auffassung des BGH der geltend gemachte Schadensersatzanspruch zu.
Wer als Mieter auf Grund einer Eigenbedarfskündigung also seine Wohnung verlassen muss, sollte im Anschluss genau prüfen, ob sein ehemaliger Vermieter sich auch an die gesetzlichen Spielregeln gehalten hat. Ist dies nicht der Fall, so empfiehlt es sich, einen Fachanwalt für Mietrecht mit der Prüfung möglicherweise hoher Schadensersatzforderungen zu beauftragen.
Oliver Schöning
Rechtsanwalt
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