Kleinreparaturen: Müssen Mieter die Kosten dafür tragen?

Grundsätzlich trifft den Vermieter gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) die Pflicht, die Wohnung im vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Er muss also Mängel am Objekt, die nicht vom Mieter verursacht wurden, auf eigene Kosten beseitigen.  

Oftmals finden sich in Mietverträgen aber Klauseln, wonach der Mieter die Kosten für kleinere Reparaturen tragen oder die Maßnahmen zur Instandsetzung gar selbst vornehmen (lassen) muss. Doch ist das wirklich zulässig? 

Was ist eine Kleinreparatur?

Bezieht ein Mieter eine Wohnung, nutzt er bestimmte Gegenstände mehr als andere. Daher verschleißen z. B. Tür- und Fenstergriffe, Lichtschalter oder Kocheinrichtungen auch schneller als etwa in der Mauer befindliche Rohre.  

Ferner darf sich die sog. Kleinreparaturklausel nur auf Gegenstände beziehen, auf die der Mieter häufig zugreift, die also oft von ihm benutzt werden. Eine kleine Orientierung, was dazu gehört, findet sich in § 28 III Satz 2 Zweite Berechnungsverordnung (II. BV), z. B. Verschlussvorrichtungen von Fensterläden, kleinere Schäden am Herd oder am Wasserhahn. 

Um den Mieter zum pflegsamen Umgang der Mietsache anzuhalten und Streitigkeiten um Bagatellschäden zu vermeiden, ist es zulässig, die Kosten für deren Beseitigung auf den Mieter abzuwälzen, selbst wenn er den Mangel nicht verursacht hat – allerdings nur unter bestimmten Voraussetzungen. 

Wann müssen Mieter Kosten für Kleinreparaturen tragen?

Zunächst einmal ist eine entsprechende Klausel im Mietvertrag nötig. Existiert keine, kann der Vermieter auch nicht die Kostentragung für die Beseitigung von Bagatellschäden verlangen. 

Im Übrigen muss die Klausel eine Obergrenze für jede Einzelreparatur enthalten. Eine gesetzliche Regelung hierzu gibt es zwar nicht. Dennoch sollte eine Kleinreparatur nicht mehr als ca. 100 Euro kosten. Bereits 120 Euro pro Reparatur sind z. B. nach Ansicht des Amtsgerichts Bingen zu hoch (AG Bingen, Urteil v. 04.04.2013, Az.: 25 C 19/13). Maßgeblich sollte bei der Festlegung der Obergrenze vielmehr die vereinbarte Miete sein – ist die Miete niedriger, sollte auch die Obergrenze geringer ausfallen. 

Höchstbetrag für Kleinreparaturen

Auch ist eine Höchstkostengrenze in der Klausel anzugeben. So sollen die Kosten „gedeckelt“ werden, falls innerhalb eines bestimmten Zeitraums mehrere Kleinreparaturen anfallen. Als zulässig erachtet wurde ein Höchstbetrag von sechs bis sieben Prozent der Jahresgrundmiete. Bei Beträgen darüber wird es kritisch: Zwar hielt das AG Köpenick sogar acht Prozent der Jahresgrundmiete für angemessen (AG Köpenick, Urteil v. 09.09.2011, Az.: 6 C 184/11) – das AG Stuttgart-Bad Cannstatt dagegen hielt eine entsprechende Regelung für unwirksam (AG Stuttgart-Bad Cannstatt, Urteil v. 15.10.2013, Az.: 2 C 1438/13). 

Müssen Mieter Kleinreparaturen selbst vornehmen (lassen)?

Letztendlich sollte beachtet werden, dass eine Klausel, die den Mieter nicht nur zur Kostentragung, sondern zur Vornahme der Kleinreparatur verpflichtet – sog. Vornahmeklausel –, nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam ist.  

Denn ein Mieter weiß bei Beauftragung eines Handwerkers oftmals noch nicht, wie teuer die Reparatur letztendlich wird. Überschreitet sie dann die vereinbarte Obergrenze, müsste der Mieter die Reparatur eigentlich nicht auf eigene Kosten durchführen lassen. Er wird es in der Regel aber tun, da er einen Streit mit dem Vermieter vermeiden möchte. Auch könnte er dann trotz Mangel keine Gewährleistungsrechte geltend machen, da er selbst zur Beseitigung des Schadens verpflichtet wäre. Die würde ihn aber unangemessen benachteiligen. Dagegen bleibt den Parteien jedoch eine entsprechende Individualabrede unbenommen. 

Ein einziger Verstoß gegen die genannten Punkte hat zur Folge, dass den Mieter keine Kostentragungspflicht trifft – der Vermieter muss die Reparatur vielmehr aus eigener Tasche zahlen. 

Wann ist eine Kleinreparaturklausel unwirksam?

Das AG Zossen hatte kürzlich über einen Fall zu entscheiden, in dem ein Vermieter eine Kleinreparaturklausel im Mietvertrag aufgenommen hatte, wonach kleinere Instandhaltungen unter anderem auch die Beseitigung von Schäden an Spiegeln, Verglasungen oder Beleuchtungskörpern umfassen sollte. 

Das Gericht hielt die Klausel für unwirksam. Sie war viel zu weit gefasst – schließlich sollte der Mieter auch für die Beseitigung von Schäden an Gegenständen zahlen, die er eher selten „in Händen hält“. Werden z. B. Fenster geöffnet, wird nur der Verschluss angefasst, nicht das Glas – es wird also nicht so abgenutzt wie die Verschlussvorrichtung. Auch Spiegel nutzt man zwar täglich – man fasst sie aber nicht dauernd an. Gleiches gilt für Lampen – bedient werden nur die Lichtschalter, die Lampe dagegen nimmt man in der Regel nur in die Hand, um z. B. die Glühbirne bzw. ein anderes Leuchtmittel zu wechseln.  

Der Vermieter durfte von seinem Mieter daher nicht die Erstattung von Mangelbeseitigungskosten aufgrund der Kleinreparaturklausel verlangen (AG Zossen, Urteil v. 11.06.2015, Az.: 4 C 50/15). 

Fazit

Ist der Mieter aufgrund einer wirksamen Kleinreparaturklausel zur Kostenübernahme verpflichtet, sollte er sich die Rechnung über die Kosten der Mangelbeseitigung zeigen lassen. Übersteigt sie die vereinbarte Obergrenze, kann er die Zahlung verweigern. 

(VOI)