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Vertragsverletzung beim Kaufvertrag über eine spanische Immobilie: Rückforderung der Anzahlungen - aktuelles Urteil vom 19.2.2025 TS
Ein typischer Fall aus der Praxis, da in Spanien oftmals vor dem Notartermin eine Reservierung oder ein privatschriftlicher Kaufvertrag mit 10% Anzahlung geschlossen wird.

Die klagende Partei (Käufer) behauptet die Existenz und Gültigkeit eines privaten Kaufvertrags über eine Immobilie, den die beklagte Partei (Verkäufer)verletzt hat, indem sie die Immobilie an einen Dritten verkauft hat. Folglich fordert sie, dass die beklagte Partei zur Zahlung des doppelten Betrags der vom Kläger geleisteten Anzahlungen sowie der auf den Kaufpreis gezahlten Beträge verurteilt wird.

Das Gericht wies die Klage vollständig ab, da der geplante Kaufvertrag aufgrund eines allein der klagenden Partei zuzuschreibenden Grundes nicht zustande gekommen sei, da sie die festgelegten Zahlungsbedingungen nicht erfüllt habe.

Die Berufung wird teilweise stattgegeben, wobei die beklagte Partei zur Rückzahlung der vom Kläger erhaltenen Beträge verurteilt wird. Die Revision der beklagten Partei wird stattgegeben und bestätigt das Urteil des Gerichts.

Der zwischen den Parteien geschlossene Kaufvertrag wurde als „Strafanzahlungen/Reuegeld (arras)“ bezeichnet, und außerdem wird darin der Artikel 1454 des spanischen Bürgerlichen Gesetzbuches zitiert, um die Auswirkungen zu konkretisieren, die für jede der Parteien eintreten würden, wenn die Urkunde nicht erteilt würde. Dies ergibt sich auch aus den nach dem Vertrag unterzeichneten Dokumenten.

Das angefochtene Urteil interpretiert, dass in diesen Dokumenten später eine Novation stattgefunden habe und dass die ursprünglich als Strafanzahlungen qualifizierten Anzahlungen nach den Novationen zu bestätigenden Anzahlungen geworden seien. Der Oberste Gerichtshof lehnt diese Interpretation ab und erklärt, dass die wörtlichen Vertragsklauseln ausdrücklich vereinbart hätten, dass, wenn die Urkunde nicht zum vorgesehenen Zeitpunkt unterzeichnet werde (zu dem der Kläger (Käufer) den Preis zahlen würde), jede Partei sich lösen könne, wobei der Kläger die geleisteten Beträge verliere und die beklagte Partei sie verdoppelt zurückzahlen müsse. In den späteren Novationen wurde das maximale Datum der Unterzeichnung verlängert und die Höhe der Anzahlungen erhöht, aber ihre Natur und ihre Auswirkungen wurden nicht verändert.

Da dem Kläger die Nichterteilung der Urkunde innerhalb der im letzten Verlängerungszeitraum vereinbarten Frist zuzuschreiben ist, ist die Folge der Verlust der geleisteten Beträge. Es gab keine Vertragsverletzung seitens der beklagten Partei, die nach Ablauf des vorgesehenen maximalen Datums von ihrer Verpflichtung, die Immobilie an den Kläger zu verkaufen, befreit war. Es war ihr nicht zuzumuten, auf unbestimmte Zeit zu warten, bis der Kläger sich entschied, die notarielle Kaufurkunde zu unterzeichnen, sondern sie konnte die Immobilie nach Ablauf des vereinbarten Datums an einen Dritten verkaufen und gemäß der Vereinbarung auch die vom Kläger geleisteten Beträge als Strafanzahlungen einbehalten.

Empfehlung: Sollte es bei einem Immobilienkauf Verzoegerungen mit dem Notartermin geben, dann ist eine schriftliche Verlängerungsvereinbarung notwendig, um keine Strafzahlungen auszuloesen, bzw fuer den Käufer nicht die 10% Anzahlung zu verlieren.

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