Vorvertrag, Optionsvertrag oder Kaufversprechen in Spanien

In Spanien gilt, dass – anders als in vielen europäischen Nachbarländern – der Immobilienerwerb auch ohne Eintragung im Grundbuch, quasi per Handschlag, erfolgen kann. Es ist in der Praxis üblich, den Immobilienkauf in einem privatschriftlichen Vertrag festzuhalten. Das bringt den Vorteil mit sich, dass beide Seiten eine rechtsverbindliche Regelung schaffen können. Um ins Grundbuch eingetragen zu werden, ist es allerdings erforderlich, vor einem Notar eine Kaufvertragsurkunde („escritura“) zu unterschreiben. Nur diese Eintragung im Grundbuch schützt den Käufer vor vermeintlichen oder tatsächlichen Rechten Dritter.

Der Begriff Vorvertrag an sich ist im spanischen Recht nicht im Gesetz definiert. Es kann sich um eine „promesa“ (Versprechen), eine „opción de compra“ (Optionsvertrag), oder um ein „contrato de arras“ (Anzahlungsvertrag) handeln.

1. In Grundstückskaufverträgen werden häufig sogenannte „Arras”, Vorauszahlungen, vereinbart. Bei einer solchen Vereinbarung wird wie folgt unterschieden:

• Die „Arras penitenciales”, die „Vorauszahlungen mit Bußcharakter”, sollen die Wirkung einer Buße oder Strafe haben und geben jeder Vertragspartei das Recht, nach Belieben von dem Vertrag wieder Abstand zu nehmen. Verliert der Käufer das Interesse am Vertrag oder leistet er die geschuldete Restzahlung nicht, bedeutet dies für ihn den Verlust seiner Anzahlung. Will der Verkäufer die verkaufte Immobilie doch behalten, weil er zum Beispiel von einem neuen Interessenten einen weit höheren Preis geboten erhält, kann er sich von dem Vertrag dadurch lösen, dass er dem ersten Käufer dessen Anzahlung in doppelter Höhe erstattet (siehe im spanischen Zivilgesetzbuch Art. 1454 Código civil).
• Die „Arras confirmatorias”, die bestätigenden Vorauszahlungen, sind Ausdruck eines bindenden Kaufvertrags ohne die Möglichkeit, die eingegangene Verpflichtung wieder rückgängig zu machen. Leistet der Käufer anlässlich des Vertragsschlusses eine erste Zahlung, bedeutet dies, dass der Kaufvertrag ernst gemeint und durch die Zahlung bestätigt werden soll. Üblicherweise entsprechen Anzahlungen oder Vorschüsse auf den Kaufpreis dieser Form der Arras und werden „Señal” oder „Paga y señal” (Anzahlung) genannt.
• Die „Arras penales”, die Vorauszahlungen mit Strafcharakter, haben eine ähnliche Funktion wie die Vertragsstrafe.

Verträge, in denen „Arras” vereinbart werden, welche nicht genau definieren, um welche Form der „Arras“ es sich handelt, sind oft leichtfertig und ohne Beratung abgeschlossen worden. Meistens haben es Verkäufer oder Käufer besonders eilig, ein zu einem bestimmten Zeitpunkt ideal erscheinendes Geschäft zum Abschluss zu bringen. Soll der Vertrag anschließend wieder rückgängig gemacht werden, kann dies die Vertragsparteien vor größere Probleme stellen.

2. Bei Abschluss eines Kaufoptionsvertrages (Contrato de Opción de compra), der lediglich ein Vorvertrag ist, ist zwar der Verkäufer dem Grunde nach verpflichtet, zu verkaufen – der Käufer aber nicht verpflichtet, zu kaufen. In der Regel werden 10 % des Kaufpreises für diese Option bezahlt, wodurch der Verkäufer meist für einen gewissen Zeitraum gebunden wird. Der Käufer hält sich noch ein Hintertürchen offen, um aus dem Geschäft gegebenenfalls austeigen zu können.

3. Kauf- und Verkaufsversprechen: Statt eines sofortigen Kaufvertragsabschlusses kann vorab das Versprechen stehen, eine Immobilie kaufen oder verkaufen zu wollen. Grund für ein solches Versprechen mag zum Beispiel ein laufender Antrag für eine noch fehlende Finanzierungszusage sein, die der Käufer für den Kauf benötigt.

Das Kauf- oder Verkaufsversprechen ist ein vorbereitendes Rechtsgeschäft oder ein Vorvertrag. Mit ihm vereinbaren Parteien, die noch nicht endgültig als Käufer oder Verkäufer gebunden sein wollen, einen Kaufvertrag, in dem die Kaufsache und der Preis festgelegt sind.

Die Rechtsfigur des Vertragsversprechens ist in der Praxis verschwommen, da die Abgrenzungen zum endgültigen Kaufvertrag fließend sind. Nicht selten kommt es vor, dass sowohl Käufer als auch Verkäufer ihre unterschiedlichen Anschauungen gerichtlich durchsetzen müssen. Kaufinteressenten sollten sich daher vor Unterschrift unter eine Vereinbarung, die „Kauf- oder Verkaufsversprechen”, „Vorvertrag” oder „Reservierung” oder ähnlich genannt wird, anwaltlich beraten lassen, wenn sie nicht riskieren wollen, bereits einen wirksamen Kaufvertrag abzuschließen.