Vorzeitige Kündigung von Gewerberaummietverträgen bei mündlichen Änderungen der Miethöhe

Langfristige, d.h. für mehr als ein Jahr abgeschlossene Gewerberaummietverträge können sich für Mieter oder Vermieter mit zunehmender Laufzeit wirtschaftlich als nicht mehr lukrativ erweisen. Eine vorzeitige Kündigungsmöglichkeit kann sich dann ergeben, wenn Änderungen oder Zusätze zum eigentlichen Mietvertrag nicht oder nicht hinreichend schriftlich fixiert werden.

Mit Urteil vom 25. November 2015, Az. XII ZR 114/14, hat der BGH entschieden, dass u.a. durch nachträgliche Änderungen der Miethöhe auf eine Laufzeit von mehr als einem Jahr abgeschlossene Mietverträge über Gewerberäume vorzeitig kündbar werden können.

Die Kläger hatten im Jahr 2001 von dem damaligen Eigentümer zum Betrieb einer Zahnarztpraxis Räume im Erdgeschoss seines Anwesens angemietet. Zum Zweck der Praxisvergrößerung wurde im Jahr 2005 ein neuer schriftlicher Mietvertrag abgeschlossen. Knapp acht Monate nach dem Vertragsabschluss vereinbarte einer der Kläger mit dem damaligen Eigentümer mündlich, dass die monatliche Miete ab 1. Januar 2006 um 20 € auf 1.370 € erhöht werde, und vermerkte dies auf dem Mietvertragsexemplar der Kläger. Der damalige Eigentümer verstarb und wurde von den beiden Beklagten beerbt.

Mit der am 20. Februar 2014 eingereichten Klage auf Feststellung der Beendigung des Mietverhältnisses erklärten die Kläger die ordentliche Kündigung zum 31. Juli 2014.

Ist – wie üblich – vorgesehen, dass Gewerberaummietverträge für eine Mindestlaufzeit von mehr als einem Jahr gelten sollen, muss dafür die nach den §§ 578 Abs. 1 und 2, 550 BGB geforderte Schriftform eingehalten sein. Anderenfalls sind Gewerberaummietverträge vorzeitig unter Einhaltung der dafür geltenden gesetzlichen Kündigungsfristen kündbar.

Die Schriftform ist nur gewahrt, wenn sich die für den Abschluss des Vertrags notwendige Einigung über alle wesentlichen Vertragsbedingungen, insbesondere über den Mietgegenstand, die Miete sowie die Dauer und die Parteien des Mietverhältnisses, aus einer von beiden Parteien unterzeichneten Urkunde ergibt. Von der Schriftform ausgenommen sind lediglich solche Abreden, die für den Inhalt des Vertrags, auf den die Parteien sich geeinigt haben, von nur nebensächlicher Bedeutung sind. Für Vertragsänderungen gilt nichts anderes als für den Ursprungsvertrag. Sie müssen daher ebenfalls der Schriftform des § 550 BGB genügen – es sei denn, es handelt sich um unwesentliche Änderungen.

Bis zu der o.g. Entscheidung des BGH war nicht höchstrichterlich entschieden, ob eine nachträgliche dauerhafte Änderung der Miete stets und unabhängig von ihrer Höhe wesentlich ist oder ob es der Überschreitung einer Erheblichkeitsgrenze bedarf. Der BGH hat jetzt entschieden, dass die Änderung der Miethöhe stets wesentlich ist, jedenfalls soweit sie für mehr als ein Jahr erfolgt und nicht jederzeit vom Vermieter widerrufen werden kann.

Kommt es bei längerfristigen Gewerberaummietverträgen nachträglich auch nur zu geringfügigen Änderungen der Miethöhe, ohne dass diese schriftlich hinreichend festgehalten werden, ist der Gewerberaummietvertrag in der Regel nach der o.g. Rechtsprechung des BGH vorzeitig kündbar.

Der BGH hatte in dem von ihm entschiedenen Fall noch geprüft, ob die dortigen Kläger nach den Grundsätzen von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB gehindert waren, sich auf den Schriftformmangel zu berufen.

Grundsätzlich darf sich jeder Vertragspartner darauf berufen, die für einen Vertrag vorgeschriebene Schriftform sei nicht eingehalten. Nur ausnahmsweise, wenn die vorzeitige Beendigung des Vertrags zu einem schlechthin untragbaren Ergebnis führen würde, kann es gemäß § 242 BGB rechtsmissbräuchlich sein, wenn sich ein Vertragspartner darauf beruft, der Mietvertrag sei mangels Wahrung der Schriftform ordentlich kündbar. Das kann insbesondere dann der Fall sein, wenn der eine Vertragspartner den anderen schuldhaft von der Einhaltung der Schriftform abgehalten oder sich sonst einer besonders schweren Treuepflichtverletzung schuldig gemacht hat oder wenn bei Formnichtigkeit die Existenz der anderen Vertragspartei bedroht wäre.

Der BGH hat in dem von ihm entschiedenen Fall kein treuwidriges Verhalten der Kläger angenommen. Diese folge insbesondere nicht schon aus dem Umstand, dass die vereinbarte Vertragslaufzeit noch sechs Jahre beträgt, weil es gerade die langfristige Bindung ist, die von der Einhaltung der Schriftform abhängt. Auch dass die Parteien ihren Pflichten aus dem Mietvertrag über einen längeren Zeitraum bis zur Kündigung nachgekommen sind, führe zu keiner anderen Beurteilung. Daraus allein lasse sich nicht herleiten, der Vermieter hätte darauf vertrauen können, der Mieter werde nicht von der besonderen Kündigungsmöglichkeit Gebrauch machen, die das Gesetz vorsieht, wenn die Schriftform nicht eingehalten ist.

In dem von dem BGH entschiedenen Fall war zudem problematisch, ob über den schriftlichen Vertragstext hinausgehende Vereinbarungen zu den von den Mietern vorgenommenen und vom Vermieter gestatteten Umbauarbeiten dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB unterliegen.

Nach der Rechtsprechung des BGH unterliegen jedenfalls auch Nebenabreden der Schriftform, wenn sie den Inhalt des Mietverhältnisses gestalten und nach dem Willen der Vertragsparteien wesentliche Bedeutung haben. Treffen die Mietvertragsparteien Vereinbarungen zu am Mietobjekt vorzunehmenden Um- und Ausbauarbeiten und dazu, wer diese vorzunehmen und wer die Kosten zu tragen hat, so liegt die Annahme nicht fern, dass diesen Abreden vertragswesentliche Bedeutung zukommt.

Der BGH konnte in dem o.g. Verfahren noch nicht abschließend entscheiden, da noch auf tatsächlicher Ebene durch die Vorinstanz zu klären ist, wie es dort u.a. zu der Vereinbarung der Mieterhöhung und der Ergänzung allein auf dem Vertragsexemplar der Kläger gekommen ist.