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Wann ist eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen zerstörter Vertrauensgrundlage möglich?
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Bei einer zerstörten Vertrauensgrundlage kann sowohl der Vermieter, als auch der Mieter das Mietverhältnis fristlos aus wichtigem Grund kündigen. Das gilt sowohl für Gewerberäume, als auch für Mietverhältnisse über Wohnraum.
Eine jüngere Gerichtsentscheidung zeigt, dass eine Zerstörung der Vertrauensgrundlage und damit die (fristlose) Kündigung des Mietverhältnisses selbst bei scheinbar nichtigem Anlass gegeben sein kann (Entscheidung des Oberlandesgerichts Düsseldorf vom 21.3.2011, Aktenzeichen: 24 U 102/10). Eine Mieterin von Gewerberäumen hatte ihre Angestellte angewiesen, Heizkörper zu reinigen. Die Angestellte verletzte sich dabei durch eigene Unachtsamkeit. Der Vermieterin teilte die Mieterin wahrheitswidrig mit, dass die Verletzung der Angestellten durch einen mechanischen Defekt - also einen Mangel der Mietsache - verursacht wurde, den die Vermieterin zu vertreten habe. Nachdem die Vermieterin den Schaden ersetzte, erfuhr sie von der Schummelei und kündigte das Mietverhältnis fristlos ohne vorherige Abmahnung. Das Oberlandesgericht Düsseldorf sah darin einen Treuebruch, der die Vertrauensgrundlage des Mietverhältnisses unwiederbringlich zerstört hat. In Dauerschuldverhältnissen, wie dem Mietverhältnis führt die Zerstörung der Vertrauensgrundlage durch eine Vertragspartei dazu, dass der andere das Mietverhältnis mit sofortiger Wirkung kündigen kann.
Achtung: In einem Mietverhältnis kann eine „Schummelei", die dem Mieter nicht wichtig vorkommt, sehr schnell zu einer fristlosen Kündigung führen.
Fachanwaltstipp Mieter: Maßnahmen, die die Mietsache betreffen, sollten Sie mit dem Vermieter (wahrheitsgemäß) besprechen. Das Urteil zeigt, dass die Gerichte die Vertrauensgrundlage eines Mietverhältnisses sehr ernst nehmen. Gerade wenn Sie häufig Streit und Meinungsverschiedenheiten mit dem Vermieter haben, sollten Sie es sich gut überlegen, was Sie dem Vermieter mitteilen. Manch ein Vermieter wartet nur auf eine Gelegenheit, Ihr Mietverhältnis frühzeitig zu beenden.
Fachanwaltstipp Vermieter: Das Urteil sollte Sie hellhörig machen. Es kann sich lohnen, die Angaben des Mieters zu überprüfen. Wahrheitswidrige Aussagen oder Täuschungen müssen Sie sich nicht gefallen lassen.
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin
7.12.2011
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