Was tun bei Zahlungsverzug der Mietpartei – BGH zeigt den Weg!

1. Einstieg

In der mietrechtlichen Praxis führt kein Grund so häufig zu einer Kündigung des Mietverhältnisses - und damit regelmäßig zu einem Räumungsprozess - wie ein Zahlungsverzug des Mieters.

2. Die gesetzlichen Vorschriften § 543 Abs. 2 Nr.3 BGB und § 573 Abs. 2 Nr.1 BGB

a. In § 543 Abs. 2 Nr.3 BGB ist gesetzlich folgendes festgelegt:

Ein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung liegt vor, wenn der Mieter

aa. für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder

bb. sich in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, welcher der die Miete für zwei Monate erreicht.

b. In §§ 573 Abs. 1, 573 Abs. 2 Nr.1 BGB (ordentliche Kündigung) ist folgendes gesetzlich festgelegt:

aa. Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.

bb. Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich

verletzt hat.

3. Die Zahlungsverzugsentscheidung des BGH 10.10.2012 VIII 107/12

In dieser wichtigen Entscheidung hat der BGH folgendes entschieden:

a. Eine ordentliche Kündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr.1 BGB wegen Zahlungsverzugs des Mieters darf erfolgen, ohne dass die für eine außerordentliche Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB erforderlichen Mietrückstände erreicht sein müssen.

b. Die hierfür erforderliche erhebliche Verletzung der Zahlungspflicht liegt aber noch nicht vor, wenn der Rückstand eine Monatsmiete nicht übersteigt und die Verzugsdauer einen Monat nicht erreicht.

c. Die Bestimmung des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB (Kündigungsausschluss für zwei Monate) gilt nicht für ordentliche Kündigungen.

4. Anmerkung von RA Roland Faust - zugleich Fachanwalt für Mietrecht -

Stellt sich erst einmal heraus, dass der Mieter seinen Zahlungspflichten vertragswidrig nicht nachkommt, ist Eile für den Vermieter zur Vermeidung von weiteren finanziellen Einbußen geboten. Der Vermieter sollte nicht erst bis zu dem Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen einer fristlosen Kündigung warten, sondern schnellstmöglich das Mietverhältnis unter Berücksichtigung der Erwägungen der BGH-Entscheidung vom 10.10.2012 VIII 107/12 kündigen.

Autor:
RA Roland Faust

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

BMF Rechtsanwälte/Fachanwälte