Wenn das verkaufte Grundstück größer oder kleiner ist als gedacht … Zum Verkauf unvermessener Grundstücksteilflächen

Häufig werden Grundstücksflächen verkauft, die zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages noch unvermessene Teilflächen bestehender Grundstücke sind. In der Regel wird die unvermessene Grundstücksfläche als Vertragsgegenstand von den Vertragsparteien in der notariellen Kaufvertragsurkunde in ihrer Flächengröße geschätzt und mit „ca.“ oder „etwa“ und einer Flächenzahl angegeben. Darüber hinaus wird zur erforderlichen Bestimmung des Vertragsgegenstandes auf eine der Kaufvertragsurkunde beigefügte zeichnerische Darstellung des Vertragsgegenstandes verwiesen. Während des Vertragsvollzuges muss demnach die vertragsgegenständliche Grundstücksfläche vermessen werden und zwar in einem förmlichen Vermessungsverfahren, in dessen Ergebnis die vertragsgegenständliche Grundstücksfläche katastermäßig gesondert festgestellt wird, in aller Regel durch eine gesonderte Flurstück-Nummer.

Nun kommt es vor, dass im Ergebnis der Vermessung die tatsächliche Fläche des vertragsgegenständlichen Grundstückes von der in der Kaufvertragsurkunde ungefähr angegebenen Flächengröße nicht unerheblich abweicht. Dieses führt nicht selten dazu, dass der Verkäufer einen Anspruch auf einen höheren Kaufpreis als vereinbart ableitet, während der Käufer den vereinbarten Kaufpreis als endgültig, also unabhängig von der Flächenabweichung, betrachtet.

Leider vereinbaren die Kaufvertragsparteien oft auch keine ausdrückliche Regelung im Kaufvertrag, welche rechtlichen Auswirkungen diese Flächenabweichung insbesondere auf die Höhe des Kaufpreises haben soll. Dies führt ebenso selten zu gerichtlichen Auseinandersetzungen. Es entspricht inzwischen gefestigter höchstrichterlicher Rechtsprechung, dass in den Fällen, in denen die noch nicht vermessene Grundstücksfläche als Kaufgegenstand in der notariellen Urkunde sowohl durch eine bestimmte Grenzziehung in einem maßstabgerechten Plan, als auch durch eine als ungefähr bezeichnete Flächenmaßangabe bestimmt wird, bei Differenzen zwischen der angegebenen bezifferten und der angegebenen Grenzziehung entsprechenden umgrenzten Flächengröße die Bezifferung ohne Bedeutung und die zeichnerische Darstellung auf einem vertragsrechtlichen Plan allein maßgeblich ist (BGH seit Urteil vom 13.06.1980, Az. V ZR 119/79; zuletzt BGH-Urteil vom 30.09.2011, Az. V ZR 17/11).

Allerdings führt dieses nicht dazu, dass sich die Kaufvertragsparteien in allen Fällen bei einer Abweichung zwischen der bezifferten und der zeichnerisch dargestellten Flächengröße an dem unveränderten Vertrag, insbesondere dem unveränderten Kaufpreis, festhalten lassen müssen.

Ergibt sich nämlich aus dem Vertragsinhalt, dass die Kaufvertragsparteien übereinstimmend von einer bestimmten Größe der in den Plan eingezeichneten Fläche ausgehen und nur eine prozentual bezifferte Abweichung nach der Vermessung tolerieren wollen, dann haben sie diese Flächengröße zur beiderseitigen Geschäftsgrundlage gemacht. Dies hat der Bundesgerichtshof in einem Falle bejaht, in dem die Kaufvertragsparteien in einer ausdrücklichen Regelung deutlich gemacht haben, dass sie lediglich eine maximale Abweichung von 5 % als vertragsgemäß anerkennen wollen (BGH, Urteil vom 30.01.2004, Az. V ZR 92/03).

In dem im letztgenannten Urteil entschiedenen Falle hatten die Kaufvertragsparteien zwei Notariatsangestellte bevollmächtigt, nach Vorliegen des amtlichen Vermessungsergebnisses, dieses bis zu dieser maximalen Abweichung von 5 % als vertragsgemäß anzuerkennen und in diesem Falle eine Eigentumsumschreibung im Grundbuch nach Kaufpreiszahlung zu veranlassen. Im Urteil des Bundesgerichtshofs kam es deshalb dazu, dass dieser von einem Wegfall der Geschäftsgrundlage mit der Folge ausging, dass der Vertrag, insbesondere der Kaufpreis, dem tatsächlichen Vermessungsergebnis anzupassen war oder, was hier nicht Gegenstand dieses Beitrages sein soll, auch weitergehende Rechtsfolgen in Betracht kommen, wie die Nichtigkeit des Kaufvertrages nach Anfechtung oder der Vertragsrücktritt nach Anpassungsverweigerung einer Vertragspartei.

Fazit:  Vor diesem Hintergrund ist es zwingend anzuraten, dass beim Verkauf unvermessener Grundstücksteilflächen möglichst konkrete und ausdrückliche Regelungen im Kaufvertrag getroffen werden sollten, wie mit derartigen Flächenabweichungen nach Vermessung umgegangen werden soll. Dies vermeidet streitige, auch gerichtliche Auseinandersetzungen, die letztlich nicht im Interesse der Vertragsparteien sind, die schließlich mit dem Abschluss eines notariellen Kaufvertrages auch den Wunsch verbinden, dass dieser reibungslos vollzogen werden kann.

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