Wenn der Mieter die Miete nicht zahlt

Kann einem Mieter auch dann außerordentlich fristlos wegen eines Mietrückstandes gekündigt werden, wenn er die Miete aufgrund eines Irrtums über die Ursache eines Mangels nicht entrichtet? Ja, so jedenfalls die Rechtsauffassung des Bundesgerichtshofs in seiner Entscheidung vom 11.07.2012, VIII ZR 138/11.

Der Mietfall wie folgt abgekürzt:

Die Beklagten mieteten vom Kläger ein Einfamilienhaus. Nach Einzug teilten sie dem Vermieter mit, dass sich im Haus aufgrund baulicher Mängel Schimmel und Kondenswasser gebildet habe. Der Vermieter machte reflexartig ein falsches Heiz- und Lüftungsverhalten seiner Mieter dafür verantwortlich und kündigte das Mietverhältnis wegen eines inzwischen aufgelaufenen Mietrückstands in einer Gesamthöhe von rd. EUR 3.500 fristlos! Mit der Zahlungs- und Räumungsklage war der Vermieter vor dem Amtsgericht Freising erfolgreich, das Gericht verneinte nach Einholung eines Sachverständigengutachtens einen zur Minderung des Mietzinses berechtigenden Mangel. Im Berufungsverfahren vor dem Landgericht Landshut zahlten die Mieter die bis dahin bereits aufgelaufenen Rückstände. Die Räumungsklage wies das Landgericht Landshut daraufhin ab mit der Begründung, dass die Mieter kein Verschulden an der Nichtzahlung der Miete treffe!

Die finale Entscheidung:

Dies sah der VIII. (achte) Zivilsenat des Bundesgerichtshofs anders und entschied, dass der Mieter die Nichtzahlung der Miete zu vertreten habe, wenn ihm Vorsatz oder Fahrlässigkeit zu attestieren sei. Davon sei bei den beklagten Mietern auszugehen, denn, so der BGH in seinen Urteilsgründen, es habe sich ihnen die Vermutung aufdrängen müssen, dass bei Vorhandensein zweier Aquarien sowie eines Terrariums mit Schlangen ein Faktor der die Schimmelbildung aufgrund höherer Luftfeuchtigkeit begünstige gegeben sei. Deswegen seien auch an das zu beachtende Lüftungsverhalten der Mieter entsprechend höhere Anforderungen zu stellen. Jedenfalls, so der BGH, bestehe für eine mildere Haftung und damit eine Privilegierung der Mieter auch in denjenigen Fällen kein Anlass, in denen die Mieter, wie in dem streitbefangenen Fall die Ursache eines Mangels – hier der Schimmelpilzbildung – offensichtlich rechtsirrig verkannt haben!

Aus Praktikersicht gilt:

Die Gefahr, dass Mietern fristlos gekündigt werden kann, wenn er die Miete aufgrund eines Irrtums über die Ursachenzusammenhänge für die Entstehung eines Mangels verkennt nach dieser Entscheidung nicht als gering zu beurteilen sind, insbesondere wenn der Mieter sich keinen fachkundigen Rat einholt und sich blindlings auf seine Einschätzung verlässt und eine gutachterliche Expertise nicht vorliegt. Hier wäre es sicherlich angeraten, die Miete unter Vorbehalt zu zahlen, was ausdrücklich nach gesicherten Rechtskenntnis keine Pflichtverletzung beinhaltet!

Ich bin Ihnen gerne behilflich in ähnlich gelagerten Fällen.