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Widerrufsrecht bei Immobilienmaklerverträgen

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Der BGH entschied mit zwei Urteilen vom 07.07.2016 (I ZR 30/15 und I ZR 68/15), dass auch Grundstücksmaklerverträge, die bis zum 12.06.2014 telefonisch oder per E-Mail abgeschlossen wurden, Fernabsatzverträge gemäß § 312d BGB aF sind und somit nach Art. 229 § 32 EGBGB ein Widerrufsrecht für Verbraucher bis zum 27.06.2015 bestand, sofern keine ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung erfolgt ist.

Sachverhalt der Entscheidung

Nach dem dem Urteil zugrundeliegenden Sachverhalt widerriefen die den Immobilienmakler beauftragenden Beklagten die abgeschlossenen Maklerverträge nach erfolgtem Besichtigungstermin und anschließendem Abschluss des Grundstücksgeschäftes. Die Makler klagten auf die Zahlung der Provision.

Die Makler hatten jeweils das besichtigte Grundstück im Internet zum Kauf beworben. Die Beklagten hatten per E-Mail bzw. telefonisch bei den Maklern ein Exposé angefordert, welches sodann übersandt wurde. Über ihr Widerrufsrecht wurden die Beklagten nicht informiert. Daraufhin fand dann ein Besichtigungstermin statt. Die Käufer erwarben anschließend die Immobilie und widerriefen den Maklervertrag.

Die Entscheidung des Gerichts

Der BGH entschied, dass der Widerruf wirksam ist und die Beklagten keine Provision zahlen müssen.

Auffassung des BGH

Nach Auffassung des BGH handelt es sich bei telefonisch oder per E-Mail abgeschlossenen Maklerverträgen um Fernabsatzverträge, bei denen Verbrauchern ein Widerrufsrecht gemäß § 312d aF für vor dem 12.06.2014 abgeschlossene und nach § 312g BGB für ab dem 13.06.2014 abgeschlossene Verträge zusteht. Damit konnten die Beklagten die Immobilienmaklerverträge wegen fehlender Widerrufsbelehrung wirksam widerrufen.

In dem zugrunde liegenden Sachverhalten fehlte es an einer Widerrufsbelehrung, sodass das Widerrufsrecht im Ergebnis nicht erloschen war. Ein Widerrufsrecht wäre nur erloschen, wenn auf ausdrücklichen Wunsch des Verbrauchers der Vertrag vollständig vor Ablauf der Widerrufsfrist von beiden Parteien erfüllt worden wäre oder der Widerruf nicht bis zum 27.06.2015 (Altfälle) erfolgt wäre.

Da der Vertrag seitens der Beklagten auf Grund der Nichtzahlung der Provision nicht erfüllt wurde und die Widerrufserklärungen vor dem 27.06.2015 erfolgten, ist das Widerrufsrecht nicht erloschen und die Maklerverträge wirksam widerrufen worden. Auch fehlte ein Hinweis auf den Wertersatz für erbrachte Dienstleistungen, sodass eine Zahlung von Wertersatz ebenfalls nicht in Betracht kam.

Was bedeuten die Urteile für den Verbraucher?

Verbraucher, die einen Grundstücksmaklervertrag ohne Widerrufsbelehrung per E-Mail oder Telefon abgeschlossen haben und diesen widerrufen haben, müssen bei rechtzeitigem Widerruf die Maklerprovision nicht zahlen, sofern der Vertrag nicht auf ausdrücklichen Wunsch des Verbrauchers vorher von beiden Vertragspartnern vollständig erfüllt wurde. Sollte auch kein Hinweis auf einen Wertersatz für erbrachte Dienstleistungen erfolgt sein, so muss dieser ebenfalls nicht geleistet werden. Aber Achtung: das Widerrufsrecht entfällt auch für den Fall der Nichtbelehrung innerhalb von 12 Monaten und 14 Tagen. Für Altfälle gibt es eine Übergangsregelung, der einen Widerruf bis zum Stichtag 27.06.2015 zuließ.

Was bedeuten die Urteile für den Immobilienmakler?

Immobilienmakler sollten in jedem Falle darauf achten, den kaufinteressierten Verbraucher formrichtig über dessen Widerrufsrecht zu informieren und ihn darauf hinzuweisen, dass er im Falle eines Widerrufs für erbrachte Dienstleistungen jedenfalls Wertersatz zu leisten hat.


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