Wohnraummiete: Schönheitsreparaturen und Schadensersatzpflicht des Mieters?

Einer Entscheidung des BGH lag folgende Fallkonstellation zugrunde:

Ein Mieter hatte Wohnräume teilweise unrenoviert oder renovierungsbedürftig vom Vermieter übernommen. Er hatte sich hierbei verpflichtet, die an sich dem Vermieter gemäß § 535 Abs. 1 BGB obliegenden Schönheitsreparaturarbeiten turnusmäßig selbst auszuführen. Hierfür hatte ihm der Vermieter keine angemessene Kompensation gewährt. Eine solche vertragliche Vereinbarung ist nach der ständigen Rechtsprechung des BGH unwirksam.

Durch die weitere Nutzung der Wohnräume trat naturgemäß weiterer Verschleiß der Räume ein, der zu irgendeinem Zeitpunkt dazu hätte führen müssen, die Wohnung als mangelbehaftet zu bezeichnen.

In diesem Zeitpunkt wäre der Mieter verpflichtet gewesen, gemäß § 536 c BGB eine Mangelanzeige gegenüber dem Vermieter auszubringen. Im Entscheidungsfalle hatte der Mieter wohl den Zeitpunkt, zu dem er die Mangelanzeige hätte übersenden müssen, nicht bemerkt. Durch den Umstand, dass er keine Mangelanzeige dem Vermieter übersandte, verlor er nicht nur seine Ansprüche gegen den Vermieter wegen der Mangelhaftigkeit der Mietsache, sondern wurde überdies grundsätzlich gegenüber dem Vermieter schadensersatzpflichtig.

Im Entscheidungsfalle gewährte der BGH dem Mieter zwar einen Instandhaltungsanspruch und dementsprechend auch einen Anspruch auf Kostenvorschuss. Da aber die Schönheitsreparaturen zu einem besseren Zustand der Wohnung führten als diese der Mieter im Zeitpunkt seines Einzugs vorfand, schuldet der Mieter dem Vermieter nun nach Treu und Glauben einen wirtschaftlichen Ausgleich. Der BGH setzte diesen Ausgleichsanspruch für den Regelfall mit einer hälftigen Kostenbeteiligung des Mieters an den Schönheitsreparaturarbeiten an. Ein Ergebnis, welches bei der Ausgangslage (Unwirksamkeit der Dekorationsklausel) gleichermaßen bemerkenswert und überraschend ist.

Finn Streich, Rechtsanwalt

Streich & Kollegen
Rechtsanwälte in Partnerschaft mbB