Worüber Darlehensnehmer bei Bausparsofortfinanzierungen aufgeklärt werden müssen

Eine Bausparsofortfinanzierung ist eine Kombination von Bausparvertrag und Festkredit, bei dem das Darlehen nicht sofort kontinuierlich getilgt wird, sondern stattdessen in einen Bausparvertrag gespart wird.

Den Verbrauchern ist oft nicht bewusst, welche Nachteile und Risiken diese Kombinationsfinanzierung hat. Werden die Darlehensnehmer über die folgenden Risiken nicht aufgeklärt, macht sich die Bank oder Sparkasse, die dieses Produkt verkauft hat, schadensersatzpflichtig. Möglicherweise kommt man auch aus der gesamten Finanzierung heraus. Siehe dazu auch den weiteren Beitrag zur Bausparsofortfinanzierung.

1. Nachteil höhere Kosten

Die „Tilgung“ eines Darlehens über einen Bausparvertrag führt dazu, dass sich die Kosten der Gesamtfinanzierung deutlich erhöhen. Denn die Zinsen für den Sparvertrag sind deutlich niedriger als die Kreditzinsen. Außerdem erfolgt keine Tilgung, sodass sich die anfallenden Sollzinsen immer auf den ursprünglichen Darlehensbetrag berechnen. Im Ergebnis sind alle Finanzierungen oft um 0,75 %-1,0 % p. a. teurer als der im Darlehensvertrag angegebene Zinssatz. Die zusätzlichen Kosten belaufen sich bei einer durchschnittlichen Finanzierung einer eigenen Immobilie auf ca. 20.000 Euro.

2. Fehlerhafte Sparraten

Oft wird die Sparrate von dem Berater so niedrig kalkuliert, dass der Bausparvertrag am Ende der Zinsbindung noch nicht zuteilungsreif ist und das bisherige Darlehen nicht ablösen kann. Die gesamte Baufinanzierung dauert dann deutlich länger als ursprünglich dargestellt.

Als Verbraucher merkt man dies oft erst nach einigen Jahren und ist dann in der Konstruktion gefangen. Dies ist besonders problematisch, wenn ein fester Zeitpunkt für die vollständige Rückzahlung des Darlehens angedacht war oder die Finanzierung so plötzlich unerwartet in das Rentenalter hineingeht.

Dies ist den Banken bekannt. Ein Mitarbeiter der Hamburger Sparkasse hat in einem Gerichtsverfahren 2016 dazu ausgesagt:

„Aus der Erfahrung heraus zeigt sich, dass es unrealistisch ist, dass die Kunden im Bausparvertrag so viel ansparen in der ersten Zinsbindungsphase, dass der Bausparvertrag voll zuteilungsreif wird. Jedenfalls kommt das bei den meisten Kunden nicht in Betracht. Bei gutem Einkommen kann man es aber gelegentlich doch schaffen.“

Quelle: JUEST+OPRECHT Rechtsanwälte, Verfahren vor dem LG Hamburg Az. 307 O 226/15, Protokoll vom 01.07.2017, S. 7

3. Oft höheres Zinsänderungsrisiko

Dass die meisten Bausparkombinationsfinanzierungen ebenfalls ein Zinsänderungsrisiko haben, das zudem oft noch größer ist als bei üblichen Darlehen, wurde durch eine Studie des Marktwächters Finanzen der Verbraucherzentralen im September 2017 bestätigt. Danach beinhalteten 83 % der untersuchten Kombinationsfinanzierungen ein Zinsänderungsrisiko.

4. Nachteil höhere Vorfälligkeitsentschädigung

In den ersten zehn Jahren sind derartige Bausparsofortfinanzierungen in der Regel nicht flexibler, sondern stattdessen starr und unflexibel. Bei vorzeitiger Rückzahlung zum Beispiel im Fall eines Wohnortwechsels, Trennung oder Arbeitslosigkeit fällt die Vorfälligkeitsentschädigung daher deutlich höher aus. Dies hat eine Untersuchung des Marktwächters Finanzen im September 2017 bestätigt.

5. Wann muss ich bei einer Bausparsofortfinanzierung reagieren?

Am besten ist es, sich vor Abschluss einer komplexen Finanzierung vorab Rat von einer neutralen Stelle zu suchen. Hier hilft schon eine einfache Frage: Wieso soll ich einen Sparvertrag abschließen, also Geld einzahlen, wenn ich gar nicht sparen will, sondern einen Kredit benötige, also Geld haben möchte.

Haben Sie die Finanzierung schon abgeschlossen, sollten Sie sich Hilfe bzw. Rechtsrat suchen. Beachten Sie, dass Ihre Ansprüche auch verjähren können. Es gelten die allgemeinen Verjährungsregeln von drei Jahren ab Kenntnis. Weil die Nachteile und Risiken einer Bausparsofortfinanzierung regelmäßig erst später sichtbar werden, fehlt es an einer solchen Kenntnis schon in den ersten Vertragsjahren. Aber spätestens nach zehn Jahren sind Ansprüche aufgrund einer Aufklärungs- oder Beratungspflichtverletzung endgültig verjährt. Daher sollten Sie sich unbedingt vor dem Auslaufen der ersten Zinsbindung rechtlichen Rat suchen. (AT)