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Wurde Ihr Immobiliendarlehen gekündigt? – Ihr Wegweiser für Rechte, Chancen und Lösungen!
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Die bankseitige Darlehenskündigung
Ein Darlehen zu erhalten, kann oft der Schlüssel zu wichtigen Vorhaben im Leben sein, wie dem Kauf eines Hauses. Doch was, wenn die Bank plötzlich den Immobilienkredit kündigt? Keine Panik! In den meisten Fällen gibt es Möglichkeiten, die Situation zu klären. Dieser Beitrag von Rechtsanwalt Dr. Michel de Araujo Kurth soll Ihnen helfen, die rechtlichen Grundlagen zu verstehen und Ihnen klare Schritte aufzeigen, wie Sie reagieren können.
1. Warum kündigt eine Bank ein Darlehen (Immobilienkredit)?
Bevor Sie in den Details der rechtlichen Regelungen eintauchen, ist es wichtig zu wissen, warum eine Bank überhaupt ein Darlehen kündigt:
- Verschlechterung der Vermögensverhältnisse: Hierzu zählen z.B. Erhöhung bestehender Schulden
- Wertverlust einer hinterlegte Sicherheit (bspw. Wertverlust der als Sicherheit hinterlegten Immobilie)
- Zahlungseinstellung, in denen es z.B. zu mehreren versäumten Zahlungen in Folge kommt
- Sonstige Gründe, die sich in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) Ihrer Bank finden können (bspw. Nr. 19 Abs. 1 bis ggf. Abs. 6 AGB-Banken)
2. Welche rechtlichen Grundlagen gibt es?
Das Bürgerliche Gesetzbuch gibt klare Regelungen vor, wann und unter welchen Umständen ein Darlehen gekündigt werden kann. Im Hinblick auf die Kündigung des Immobilienkredits durch den Darlehensgeber sind insbesondere der § 490 BGB und der § 498 BGB von besonderer Bedeutung. Diese beiden Vorschriften werden von Banken häufig herangezogen, um eine Kündigung zu begründen.
Bevor wir tiefer in diese Normen einsteigen, ist es wichtig, sich klar zu machen, dass Darlehensgeber (also in diesem Kontext die Bank) in der Regel nicht grundlos kündigen können. So ist z.B. eine ordentliche Kündigung seitens des Darlehensgebers ausgeschlossen, wenn der Vertrag eine feste Laufzeit hat und ein solches Kündigungsrecht nicht vertraglich vereinbart ist. Schon dieser Umstand stellt bereits einige Hürden für die Bank auf, wenn sie sich im Wege der Kündigung von einer Darlehensnehmerin oder einem Darlehensnehmer lösen möchte.
2.1 Voraussetzungen einer Kündigung nach § 498 BGB
Wann darf die Bank nach § 498 BGB wegen Zahlungsverzugs kündigen?
2.1.1 Zahlungsverzug
Die erste Voraussetzung für eine bankseitige Kündigung nach § 498 BGB ist, dass Sie als Darlehensnehmerin oder Darlehensnehmer mit mindestens zwei aufeinander folgenden Raten (ganz oder teilweise) im Verzug sind. In diesem Fall sollten Sie besondere Vorsicht walten lassen. Je nach Dauer des Darlehensvertrags gelten aber unterschiedliche Bedingungen im welchem Umfang Sie mit der Rückzahlung der Darlehensschuld in Verzug sein müssen, damit eine Kündigung möglich ist. Bei einer Laufzeit bis zu drei Jahren müssen Sie mit mindestens 10% des gesamten Darlehensbetrags im Rückstand sein. Bei mehr als drei Jahren sind es 5%.
2.1.2 Zweiwöchige Frist
Die Bank muss Ihnen nach festgestelltem Verzug eine Chance zur Korrektur geben – und zwar zwei Wochen Zeit, um die rückständigen Beträge zu begleichen. Dabei muss Ihnen die Bank klipp und klar sagen, dass bei Nichtzahlung die gesamte Restschuld eingefordert wird. Sie muss eine Frist setzen.
2.1.3 Das Angebot zum Gespräch
Eine oft unterschätzte, aber bedeutende Regelung. Die Bank soll Ihnen spätestens mit der Setzung der Frist ein Gespräch anbieten, um über Lösungsmöglichkeiten zu sprechen. Das kann Ihnen helfen, eine Lösung zu finden, die beiden Parteien gerecht wird.
Was passiert, wenn alle Kriterien erfüllt sind?
Sind alle oben genannten Voraussetzungen gegeben, hat die Bank das Recht, den Darlehensvertrag zu kündigen. Das bedeutet, sie kann die komplette Restschuld von Ihnen einfordern. Aber, und das ist wichtig: Jede Kündigung ist ein Einzelfall. Bevor Sie vorschnelle Entscheidungen treffen, lassen Sie die Kündigung durch eine Anwältin oder einen Anwalt prüfen.
2.2 Die rechtlichen Voraussetzungen für eine Kündigung durch die Bank nach § 490 BGB
Werfen wir nun einen Blick auf die Struktur des § 490 BGB.
2.2.1 Verschlechterung der Vermögensverhältnisse des Darlehensnehmers
Es muss entweder eine wesentliche Verschlechterung der Vermögensverhältnisse des Darlehensnehmers eingetreten sein oder die ernsthafte Gefahr einer solchen Verschlechterung drohen. Typische Beispiele hierfür sind signifikante Geschäftsverluste bei Unternehmen oder Zunahme des Verschuldensgrades oder die Insolvenz (Zahlungsunfähigkeit).
2.2.2 Wertverlust bei gestellten Sicherheiten
Eine erhebliche Abnahme oder drohende Abnahme der Werthaltigkeit einer für das Darlehen bereitgestellten Sicherheit kann ebenfalls zur Kündigung führen. Beispielhaft hierfür ist ein erheblicher Wertverlust einer als Sicherheit hinterlegten Immobilie (Immobilienkredit).
2.2.3 Gefährdung der Rückzahlung
Die bereits genannten Verschlechterungen müssen so gravierend sein, dass die Rückzahlung des Darlehens, selbst nach einer Verwertung der Sicherheiten, ernsthaft gefährdet ist.
2.2.4 Die Konsequenzen der erfüllten Voraussetzungen:
Hinsichtlich der Rechtsfolge die durch das Vorliegen dieser Voraussetzungen ausgelöst wird, ist zwischen dem Zeitpunkt vor und nach Auszahlung des Darlehens zu unterscheiden.
Vor der Auszahlung des Darlehens: Der Darlehensgeber hat das Recht, den Darlehensvertrag stets fristlos zu kündigen.
Nach der Auszahlung des Darlehens: Hier muss gründlicher geprüft werden. Der Darlehensgeber kann den Vertrag in der Regel fristlos kündigen, es sei denn, besondere Gründe sprechen dagegen.
2.3 Beispiele
2.3.1 Beispiel zu § 498 BGB
Anna hat bei ihrer lokalen Bank einen Verbraucherdarlehensvertrag abgeschlossen, um ein neues Auto zu finanzieren. Sie hat sich für eine monatliche Ratenzahlung über 4 Jahre entschieden.
Leider verliert Anna nach einem Jahr ihren Job und gerät in finanzielle Schwierigkeiten. Trotz ihrer besten Bemühungen kann sie zwei aufeinanderfolgende Monatsraten nicht bezahlen. Ihr Zahlungsverzug beläuft sich auf 6% des Nennbetrags des Darlehens.
Die Bank, bemerkt den Zahlungsverzug und gewährt Anna gemäß § 498 BGB eine zweiwöchige Frist, um den ausstehenden Betrag zu begleichen. Sie informiert Anna schriftlich über die Frist und weist darauf hin, dass sie, sollte Anna nicht innerhalb der Frist zahlen, die gesamte Restschuld verlangen kann. Zudem bietet die Bank Anna ein Gespräch an, um mögliche Lösungen oder eine einvernehmliche Regelung zu finden.
Sollte Anna die ausstehenden Beträge nicht innerhalb der zweiwöchigen Frist begleichen, kann die Bank den Vertrag gemäß § 498 BGB kündigen und die komplette Restschuld verlangen.
2.3.2 Beispiel zu § 490 BGB
Herr Müller hat bei seiner Bank ein Darlehen für den Kauf eines neuen Autos aufgenommen. Kurz nach der Aufnahme des Darlehens muss er jedoch Insolvenz anmelden, da sein eigenes Geschäft unerwartet in Schwierigkeiten gerät. Die Bank erfährt hiervon und sieht nun eine wesentliche Verschlechterung in den Vermögensverhältnissen von Herrn Müller. Zusätzlich verliert die als Sicherheit hinterlegte Immobilie von Herrn Müller durch einen Bauschaden an Wert. Dadurch wird die Rückzahlung des Darlehens für die Bank gefährdet, auch wenn sie versuchen würde, die Immobilie zu verwerten. In diesem Fall könnte die Bank auf Grundlage des § 490 BGB das Darlehen kündigen, da die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.
3. Was passiert, wenn die Bank das Darlehen kündigt?
Wenn eine Bank einen Darlehensvertrag kündigt, zieht dies nicht nur die direkte Forderung der gesamten Restschuld nach sich, sondern kann auch andere, teils weitreichende Konsequenzen für den Darlehensnehmer haben:
SCHUFA-Negativeintrag
Ein solcher Eintrag in Ihrer SCHUFA kann weitreichende Folgen haben. Mit einem negativen SCHUFA-Eintrag wird es nicht nur schwerer, in der Zukunft einen Kredit aufzunehmen, sondern auch Mobilfunkverträge oder Mietverhältnisse können beeinträchtigt werden. Viele Unternehmen überprüfen die Bonität ihrer potenziellen Kunden oder Mieter, bevor sie Verträge eingehen.
Mögliche Zwangsversteigerung
Haben Sie als Sicherheit für das Darlehen eine Immobilie angegeben und können die geforderte Summe nicht aufbringen, kann es zur Zwangsversteigerung dieser Immobilie kommen.
Weitere Kosten
Zu der bereits bestehenden Schuld können zusätzliche Kosten kommen, etwa durch Verzugszinsen, Mahngebühren oder die Kosten eines möglichen gerichtlichen Verfahrens.
Einfluss auf Ihre persönliche Finanzplanung
Die sofortige Rückforderung des Darlehens kann Sie zwingen, Ihre gesamte finanzielle Planung zu überdenken. Es könnte notwendig werden, anderweitige Schulden umzustrukturieren, Vermögenswerte zu verkaufen oder sogar Insolvenz anzumelden
4. Wie reagieren Sie richtig auf eine Kündigung?
Atmen Sie tief durch. Eine Kündigung muss nicht das Ende bedeuten.
Überprüfung der Rechtmäßigkeit
Der Schock über eine Kündigung des Darlehensvertrages durch die Bank kann groß sein. Jedoch ist nicht jede ausgesprochene Kündigung auch automatisch rechtlich haltbar. Vor übereilten Handlungen sollte daher die Rechtmäßigkeit der Kündigung genau überprüft werden.
Beratung durch eine spezialisierte Anwältin oder einen spezialisierten Anwalt
Eine Anwältin oder Anwalt für Bankrecht und Kapitalmarktrecht kann Ihre beste Unterstützung sein. In vielen Fällen haben Sie gute Chancen, wenn die Kündigung unrechtmäßig war – etwa kein Anspruch auf Rückzahlung oder Schadensersatz. Eine Darlehenskündigung ist sicherlich kein Grund zur Freude, aber sie ist auch nicht unbedingt ein unüberwindbares Hindernis. Mit der richtigen Information, Unterstützung und einem proaktiven Umgang mit der Situation können Sie oft viel erreichen. Wenn Sie Fragen haben oder unsicher sind, zögern Sie nicht, sich professionelle Hilfe zu suchen.
Betroffene können unsere kostenlose telefonische Ersteinschätzung nutzen!
0157-37896881
Dr. Michel de Araujo Kurth ist ein erfahrener und fachkundiger Rechtsanwalt, der sich auf Kreditrecht spezialisiert hat und über sehr gute Kontakte in die Finanzwirtschaft verfügt. Zögern Sie nicht, sich bei Bedarf an ihn zu wenden. Ihr finanzielles Wohl und Ihre Rechte sollten nicht aufs Spiel gesetzt werden!
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