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Zahlung zu spät, aber Kündigung unwirksam – AG Schöneberg entscheidet!
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Das Amtsgericht (AG) Schöneberg entschied am 11.07.2024 (Az.: 105 C 21/24), dass die fristlose Kündigung wegen verspäteter Mietzahlung unzulässig ist. Die zentrale Begründung: Die Miete war stets vor Monatsende eingegangen, was im Rahmen des alten Mietvertrags von 1992 als rechtzeitig gilt.
Ausführliche Erklärung
Hintergrund des Falls
In diesem Fall klagte eine Vermieterin auf Räumung der Wohnung, nachdem der Mieter ab November 2022 die Miete teilweise nach dem dritten Werktag eines Monats, jedoch stets vor Monatsende, gezahlt hatte. Die Vermieterin kündigte daraufhin im November 2023 das Mietverhältnis außerordentlich fristlos sowie hilfsweise ordentlich aufgrund „fortgesetzter unpünktlicher Mietzahlung.“
Kernfragen des Urteils
Das AG Schöneberg musste entscheiden, ob die Kündigung wegen wiederholt verspäteter Zahlungen rechtmäßig war. Dabei standen zwei Hauptpunkte im Fokus:
- Fälligkeit der Mietzahlung: Nach § 5 des Mietvertrags sollte die Miete laut einer Klausel spätestens am dritten Werktag eines Monats beim Vermieter eingehen.
- Wirksamkeit der Vorfälligkeitsklausel: Die Klausel verlangt, dass die Miete nicht nur angewiesen, sondern auch gutgeschrieben wird. Das Gericht prüfte die rechtliche Gültigkeit dieser Klausel.
Begründung der Entscheidung
Das Gericht kam zu dem Ergebnis, dass die Vorfälligkeitsklausel unwirksam ist. Dies begründete es folgendermaßen:
- Vertragliche Regelungen vor 2001: Da der Mietvertrag aus dem Jahr 1992 stammt, gelten die damals üblichen Zahlungsfristen, d.h., die Miete war bis Monatsende fällig.
- Unwirksamkeit der Klausel: Die Klausel, dass der Mieteingang am dritten Werktag erfolgen muss, verstößt gegen § 307 Abs. 1 BGB, da sie dem Mieter das Risiko von Banklaufzeiten und Verzögerungen aufbürdet. Somit kann der Mieter nicht für Verzögerungen durch Zahlungsdienstleister verantwortlich gemacht werden.
- Gesamte Unwirksamkeit: Da § 5 Ziff. 1 und Ziff. 2 untrennbar sind, wird die gesamte Klausel zur Fälligkeit der Mietzahlung unwirksam. Infolgedessen galt die Miete weiterhin als bis zum Monatsende fällig, und der Mieter hat fristgerecht gezahlt.
Ergebnis
Die Kündigung wurde abgewiesen, da keine rechtzeitige Kündigungsgrundlage vorlag. Das Gericht entschied, dass weder eine außerordentliche noch eine ordentliche Kündigung rechtmäßig war, weil keine dauerhafte unpünktliche Zahlung vorlag.
Fazit
Für Mieter und Vermieter ist dieses Urteil bedeutsam: Mietzahlungen, die vor Monatsende eingehen, gelten als rechtzeitig – selbst bei abweichenden vertraglichen Klauseln, die eine frühere Zahlung verlangen. Vermieter sollten daher ihre Kündigungsgründe sorgfältig prüfen, insbesondere wenn die Mietzahlung vor Monatsende erfolgt.
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