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Zahlungen des Darlehensnehmers im Geflecht von Forderung, Zinsen und Grundschuld

Rechtstipp vom 31.08.2016
(17)
Rechtstipp vom 31.08.2016
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Worum geht es?

Die meisten Immobiliendarlehen werden mit einer Grundschuld abgesichert; der Darlehensnehmer bekommt ein Darlehen ausgezahlt und im Gegenzug erhält der Darlehensgeber ein Pfandrecht an der Immobilie, die Grundschuld. Diese dient dem Darlehensgeber als Sicherheit für den Fall der Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers (beispielsweise im Rahmen einer Zwangsvollstreckung) und nennt sich Sicherungsgrundschuld.

Innerhalb dieses Konstrukts stellt sich zunächst die Frage, wen welche Pflicht trifft.

Fest steht, das der Darlehensgeber das Darlehen auszuzahlen hat und im Gegenzug der Darlehensnehmer nach § 488 Abs. 1 S. 2 BGB verpflichtet ist, einen geschuldeten Zins und das Darlehen zurückzuzahlen.

Fängt der Darlehensnehmer nun an, den vereinbarten monatlichen Betrag zurückzuzahlen, stellt sich die Frage, worauf die von ihm geleisteten Zahlungen angerechnet werden.

Worauf gezahlt, wird bemisst sich zunächst an der Vereinbarung der Parteien.

Wenn keine Vereinbarung besteht, kann der Darlehensnehmer bei der Zahlung bestimmen, auf welche Schuld er leistet (Tilgungsbestimmung). Liegen jedoch weder eine Vereinbarung noch eine Tilgungsbestimmung vor, so ist in Anbetracht der gegenseitigen Interessenlagen zu ermitteln, worauf die Zahlung erfolgen sollte. Bei dieser Auslegung ist Folgendes zu beachten:

  • Wird die ganze Summe auf einmal gezahlt, so wird dies regelmäßig als Zahlung sowohl auf die Forderung, als auch auf die Zinsen und die Grundschuld zu verstehen sein.
  • Erfolgt hingegen eine Teilzahlung (Ratenzahlung), so wird dies typischerweise eine Teilzahlung nur auf die Forderung und die Zinsen sein.

Bei der Zahlung der ganzen Summe auf einmal auf das Darlehen erlischt der Anspruch des Darlehensgebers auf Rückzahlung des Darlehens und der Darlehensnehmer erhält einen Anspruch auf Verzicht, Aufhebung oder Rückübertragung der Grundschuld. Das bedeutet, dass der Darlehensgeber das mit dem Grundrecht besicherte Grundstück nicht mehr verpfänden kann. Die Grundschuld kann daher kostenpflichtig gelöscht werden.

Bezahlt der Darlehensnehmer jedoch auf die Grundschuld, so hat dies zur Folge, dass die Forderung des Darlehensgebers auf Rückzahlung des Darlehens erlischt. Außerdem wandelt sich die bestehende Grundschuld in eine sogenannte Eigentümergrundschuld um, die nun dem Eigentümer „gehört“. So könnte der Darlehensnehmer, wenn er erneut einen Kredit benötigt, die Grundschuld ohne höhere Kosten auf den neuen Kreditgeber „umschreiben“ (= abtreten) lassen.

Wie sieht es bei Zahlungen nach einer Kündigung aus?

Nach der Kündigung eines Darlehens wandelt sich das Darlehensverhältnis in ein sogenanntes Abwicklungsschuldverhältnis um. Daraus folgen wieder gegenseitige Pflichten für die jeweiligen Vertragsparteien. So ist der Darlehensnehmer verpflichtet, dem Darlehensgeber die Darlehensvaluta, die Zinsen (auch Verzugszinsen) und unter – sehr begrenzten – Umständen eine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen. Im Gegenzug kann der Darlehensnehmer die Erstattung von zu viel gezahlten Zinsen, anteiliger laufzeitabhängiger Darlehenskosten und – falls vereinbart – einen anteiligen Disagio herausverlangen.

Nachdem eine Kündigung wirksam geworden ist, stellt sich die Frage, wie die geschuldeten Beträge abgegolten werden und auf welche der Schulden – Darlehensvaluta und Zinsschulden oder die Grundschuld – gezahlt wird. Die nun durch die Kündigung entstandenen wechselseitigen Ansprüche werden im Wege der Saldierung berücksichtigt. Das heißt, dass die durch Kündigung entstandenen wechselseitigen Ansprüche miteinander verrechnet werden. Der sich dann aus der Verrechnung ergebende Saldo steht der jeweiligen Vertragspartei zu. Zahlungen nach einer Kündigung erfolgen daher auf einen errechneten Gesamtbetrag.

Unter Umständen kann Abweichendes in den AGB des Darlehensgebers geregelt sein. Daher empfiehlt es sich vor der Zahlung einer Schuld, die Verträge nach Vereinbarungen durchzuschauen und nötigenfalls eine Tilgungsbestimmung zu treffen. So kann sichergestellt werden, dass sowohl die Schuld erlischt, als auch die Grundschuld zu einer Eigentümergrundschuld wird. Somit kann einiges an Kosten eingespart werden.

Wie sieht es bei Hypotheken aus?

Bei Hypotheken ist die Rechtslage etwas einfacher, denn die Hypothek ist streng akzessorisch. Das bedeutet, dass sie von der Forderung abhängig ist; mit ihr steht und fällt. Sie ist von Gesetzes wegen mit der Forderung verbunden. Wird die Forderung monatlich bezahlt und verringert sich somit die Schuld, verringert sich auch automatisch die Hypothek. Wird die Schuld vollständig bezahlt und erlischt sie somit, so erlischt auch die Hypothek.


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