Zum Modernisierungscharakter eines Balkonanbaus

Der Anbau eines Balkons stellt grundsätzlich zunächst eine Vergrößerung der Wohnfläche dar. Der Mieter hat mit einem neuen Balkon zudem die Möglichkeit, sich nun auch außerhalb seiner Räumlichkeiten zu entfalten. 

Er kann mit den neu gewonnen Möglichkeiten eines Balkons die frische Luft und Sonne genießen, ohne das Haus zu verlassen. Grundsätzlich kann deshalb davon ausgegangen werden, dass der Einbau eines Balkons wohnwertverbessernd ist und somit eine Modernisierungsmaßnahme gemäß § 559 I BGB darstellt.

Dennoch muss hier unterschieden werden:

I. Erstmaliger Einbau eines Balkons

Ob der erstmalige Einbau eines Balkons als Modernisierung oder als Instandsetzung anerkannt wird, hängt von den Einzelfallumständen ab.

Gründe, die gegen eine Wohnwertverbesserung und damit gegen eine Modernisierung sprechen:

1. Die Wohnwertverschlechterung

Hat die angekündigte Baumaßnahme zur Folge, dass der Mieter bisherige wichtige Elemente seiner Wohnung nicht mehr nutzen kann, ist die Maßnahme und die Mieterhöhung nicht zu dulden.

Eine Wohnwertverschlechterung ist anzunehmen, wenn:

• ein vorhandener Wintergarten durch den Balkonanbau entwertet werden würde (LG Berlin, Urt. v. 12.3.2007 – 67 S 389/06, WuM 2007, 322).
• ein Balkonanbau nur wenige Meter entfernt von einer Müllstandsfläche geplant ist (AG Berlin-Charlottenburg, Urt. v. 20.7.2016 – C 98/16, WuM 2017, 136).
• durch das Anbringen eines Balkons die Lichtverhältnisse deutlich verschlechtert werden (z. B. Balkonfenster kleiner als vorherige Fenster).

2. Der Balkonanbau bringt schlicht keine Wohnwertverbesserung

Man stelle sich vor, ein Mieter bekommt eine Modernisierungsankündigung, in welcher ein Balkon so angebaut werden soll, dass beim Betreten dieses Balkons nicht einmal die Möglichkeit besteht, die Sonne zu sehen. 

Der Balkon soll demnach auf der ewigen Schattenseite des Hauses angebracht werden. Hier kann nicht von einer Wohnwertverbesserung gesprochen werden. Die Lichtverhältnisse werden durch den Anbau nicht verbessert.

II. Einbau eines Zweitbalkons

Der Einbau eines Zweitbalkons, kann ebenfalls eine Wohnwertverbesserung darstellen. Jedoch ist dies nach der Rechtsprechung nicht immer der Fall.

1. Verlust einer großen Stellfläche

Laut dem Urteil des AG Schöneberg stellt der Anbau eines Zweitbalkons keine Modernisierungsmaßnahme dar, wenn der durch ein zusätzliches Fenster geschaffene Gebrauchswertvorteil wegen des gleichzeitig eingetretenen Verlusts der einzig größeren Stellfläche vor dem eingebauten Fenster nicht vorhanden ist (AG Schöneberg vom 9.2.05 – 6 C 168/04).

2. Balkon in Blickrichtung auf einen Müllplatz

Wenn ein Zweitbalkonanbau mit Blickrichtung auf einem Müllplatz gerichtet ist oder zum Hinterhof neben einem Abluftrohr geplant wird, liegt ebenfalls keine Modernisierungsmaßnahme vor (LG Berlin, Urt. v. 25.9.2015 – 65 S 193/15, WuM 2017, 30).

3. Erstbalkon bietet bereits genug Platz

Das LG Berlin ist der Ansicht, dass der Anbau eines Zweitbalkons dann keine wohnwertverbessernde Maßnahme darstellt, wenn auf dem vorhandenen Erstbalkon bereits ein bis zwei Personen sitzend Platz haben (LG Berlin vom 15.11.2005 – 63 S 77/05).